■ سقوط‌ آزاد ساخت مسکن

«سقوط‌ آزاد» ساخت مسکن

حجم آپارتمان‌سازی در پایتخت به کمترین حد در 4 سال گذشته رسید؛ ناتوانی خریداران مسبب وضعیت فعلی

فرید قدیری: با خروج اجباری بسازوبفروش‌ها از بازار ساخت مسکن، بالابر ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران حالت سقوط‌آزاد به خود گرفته و باعث شده نرخ آپارتمان‌سازی در تهران تا حد نگران‌کننده‌ای کاهش یابد. اطلاعات تازه شهرداری تهران درباره آمار پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد: حجم ساخت‌وسازهای مسکونی در 5 ماه اول امسال 51درصد کاهش پیدا کرده و در این مدت تنها برای احداث 57 هزار و 400 واحد مسکونی مجوز ساخت صادر شده است.

یخبندان کنونی در بازار «عرضه جدید» مسکن در تهران، طی چهار سال گذشته بی‌سابقه بوده است. در سال91 به عنوان نقطه اوج ساخت‌وساز، این تعداد آپارتمان حداکثر در دو ماه به شهر اضافه می‌شد.

در تهران با شروع رونق مسکونی‌سازی از ابتدای سال90، متوسط ماهانه حجم ساخت‌وساز به 15 هزار واحد رسید و در سال‌91 نیز تحت‌تاثیر افزایش قیمت مسکن و رشد معاملات، فعالیت بسازوبفروش‌ها باز هم بیشتر شد و در آن سال، متوسط حجم صدور پروانه مسکونی در تهران از 21 هزار واحد در ماه گذشت.

اما در حال‌حاضر، رکود مسکن و نبود قدرت خرید در سمت تقاضا، صرفه اقتصادی «مسکونی‌سازی» را برای بسازوبفروش‌ها کاهش داده و به جای آن، «مال»‌سازی –ساخت برج‌های تجاری چندمنظوره- را رونق داده است.

هم‌اکنون تعداد برج‌های تجاری در تهران به دو برابر افزایش پیدا کرده و در حالی‌که سال گذشته ارزش سرمایه‌گذاری‌‌های ریالی در بازار مسکونی پایتخت 8درصد رشد کرد، این رقم در بازار ساخت تجاری، 40 درصد افزایش یافت. در نیمه اول امسال، ماهانه به‌طور متوسط 11‌هزار واحد مسکونی جدید در تهران ساخته شده که در مقایسه با سال‌های91و 92، روند عرضه تقریبا نصف شده است. در سه سال گذشته، روند عرضه جدید در تهران همواره در سطح بالای 230 هزار واحد مسکونی در سال قرار داشت، اما با وضع موجود ‌پیش‌‌بینی می‌شود معدل یکسال93 ساخت‌وساز به اواسط دهه80 برگردد که با توجه به حجیم بودن بازار تقاضای کنونی در مقایسه با سال‌85، احتمال کمبود عرضه در دو سال آینده، زیاد خواهد بود.

موتور رشد ساخت‌وسازهای مسکونی درست از نیمه سال گذشته متوقف شد و بعد از آن، بالابر این بازار با سرعت نه‌چندان زیادی در مسیر نزولی قرار گرفت طوری‌که صدور پروانه‌ساختمانی از 20 تا 25 هزار واحد در ماه طی نیمه‌اول سال92 به حداکثر 16هزار واحد در اسفند همان سال محدود شد و هم‌اکنون افت شدیدی پیدا کرده است. در سال92 حجم ساخت مسکن در تهران با 5درصد کاهش، به 239 هزار واحد مسکونی رسید، درحالی‌که این حجم در سال‌های 89، 90 و 91 به ترتیب 43درصد، 53درصد و 10 درصد افزایش یافته بود.

نگرانی از آینده نزدیک

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» آنچه هم‌اکنون باعث نگرانی از سطح پایین ساخت‌وساز شده است به نیازسنجی‌های صورت گرفته درباره میزان تقاضا در بازار مسکن مربوط است.

بررسی‌های دفتر اقتصاد مسکن در این باره نشان می‌دهد: در تهران نیاز ماهانه بازار مسکن بین 10 تا 15 هزار واحدمسکونی است و حجم آپارتمان‌‌‌سازی‌هایی که در سه سال اخیر تا دو برابر این میزان نیاز انجام شد، توانست علاوه‌بر اینکه مازاد عرضه را سبب شود، زمینه کاهش قیمت بخصوص در بازار نوسازها را نیز به‌وجود بیاورد.

اما در حال‌حاضر که تیراژ عرضه جدید تقریبا با سطح حداقلی حجم نیاز سر به سر شده است، بازار معاملات با شروع رونق در سال آینده می‌تواند از ناحیه نبود واحد اضافی، آسیب ببیند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، برآوردهای کارشناسی نشان می‌دهد: بازار مسکن حداقل تا پایان امسال در رکود خواهد بود و اگر چه در حال‌حاضر به‌واسطه رشد خفیف معاملات مسکن، گفته می‌شود رکود به پایان‌خط نزدیک شده اما پیش‌بینی می‌شود ورود به دوره رونق از اوایل سال94 باشد. از سوی دیگر، اثر یخبندانی که نیمه اول امسال در بازار ساخت‌وساز حاکم شد، حداقل از 5/1 سال آینده، به شکل کمبود احتمالی عرضه بروز خواهد کرد، چون پروسه ساخت‌وساز حداقل 18ماه به طول می‌انجامد. به این ترتیب به‌واسطه سطح مطلوب ساخت‌وسازهای سال‌های 91 و 92، با شروع رونق معاملات در سال94، حجم عرضه‌ کفایت پاسخگویی به تقاضا را خواهد داشت.

سه نوع تهدید از ناحیه یخبندان

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با تاکید بر ضرورت توجه به بخش مسکن برای خروج غیرتورمی از رکود، نسبت به پیامدهای کاهش صدور پروانه ساختمانی هشدار داد. علی چگینی با تاکید بر اینکه درصد قابل توجهی از ساخت‌وساز، در ازای تخریب ساختمان‌ها برای تامین زمین، عملا جبران واحدهای از دست رفته می‌شود و نباید آن را به پای عرضه جدید نوشت، اعلام کرد: در شهر تهران در سال 91، در مجموع 168 هزار پروانه واحد مسکونی صادر شده که به‌ازای این تعداد حدود 50 هزار واحد مسکونی تخریب شده است. به عبارت دیگر در سال 91 حدود 41 درصد ساخت‌وسازها، جایگزین تخریب‌ها شده است و نمی‌توان این تعداد را جزو واحدهای جدید به حساب آورد. یعنی در سال 92 نیز، 44 درصد ساخت‌و سازها ناشی از تخریب بوده و نمی‌توان این رقم را به حساب ساخت واحدهای جدید و افزایش عرضه در بازار مسکن گذاشت.

چگینی یادآوری کرد: هرچند آمار تخریب در پایتخت از سایر شهرهای کشور بیشتر است، اما در سایر شهرها نیز این آمار قابل ملاحظه است و باید در محاسبات و مطالعات مسوولان و کارشناسان مسکن مورد توجه قرار بگیرد. وی با اشاره به کاهش روند صدور پروانه ساختمانی گفت: رکود ساخت و ساز در سال جاری و کاهش صدور پروانه، عوارض منفی خود را طی دو سال آینده بروز می‌دهد. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی توضیح داد: تداوم فعلی روند ساخت‌وساز و رکود در این بخش خود را به شکل سه تهدید گسترده در بازار مسکن نشان خواهد داد. وی ادامه داد: کاهش اشتغال در بخش مسکن، افزایش تقاضای انباشته و احتمال افزایش قیمت در بازار مسکن طی سال‌های آتی، سه نمود قابل پیش‌بینی برای تداوم رکود ساخت و ساز است.

پایان‌دادن به سقوط‌آزاد، چگونه؟

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، انبوه‌سازان علت کاهش شدید ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران را فروش نرفتن واحدهای از قبل ساخته شده عنوان می‌کنند و می‌گویند: ضعف قدرت خرید مسکن در سمت تقاضا، خرید و فروش آپارتمان را به توقف کشانده و بخصوص در بازار نوسازها که سطح قیمت بالاتری دارند، توان خرید در سطح حداقلی قرار دارد. سازنده‌ها با یادآوری طرح افزایش وام خرید مسکن، تاکید می‌کنند: در صورت تقویت تسهیلات خرید مسکن و اختصاص آن صرفا به خرید واحدهای نوساز یا پیش‌خرید واحدهای در حال ساخت، نقدینگی از دست رفته بازار ساخت‌وساز با فروش رفتن واحدهای انباشت شده، ترمیم می‌شود و در نتیجه تیراژ ساخت مجددا افزایش پیدا می‌‌کند.

در این باره، علی چگینی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن نیز به «دنیای‌اقتصاد» گفت: برنامه راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن برای تامین حداقل 40 درصد توان خرید مسکن متقاضیان، همچنان در دستور کار قرار دارد. چگینی در عین حال به تسهیلات جدید ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده اشاره کرد و گفت: وام 50 میلیون تومانی مصوب برای نوسازی بافت‌فرسوده، در شرایط کنونی باعث تحریک بخشی از سازنده‌ها خواهد شد. وی این وام را در خارج کردن بازار از رکود ساخت، موثر توصیف کرد.