■ پیش خرید مسکن از کانال بانک‌ها می گذرد

پیش خرید مسکن از کانال بانک‌ها می گذرد

وزارت راه ‌و شهرسازی مدل جدیدی برای نقل‌وانتقال در بازار دوم معاملات مسکن طراحی کرده که به گفته وزیر تا اواسط بهار ابلاغ می‌شود.

این طرح، رابطه مالی دو طرف معامله در بازار پیش‌فروش مسکن را با ورود بانک‌ها به عنوان ضلع سوم، تنظیم می‌کند؛ طوری‌که با تشکیل «حساب امانی» نزد بانک، وجوه نقد «پیش‌خریدار» بعد از کنترل میزان پیشرفت ساخت‌وساز توسط سیستم بانکی، به «پیش‌فروشنده» پرداخت می‌شود. پیش‌فروش از کانال بانکی، دو مزیت برای بازار اول مسکن دارد و باعث رونق همزمان «ساخت» و «معاملات» خواهد شد.

بخشی از بازار معاملات مسکن که پیش‌بینی می‌شود در سال جدید رونق بگیرد و سهم قابل توجهی از متقاضیان خرید آپارتمان را جذب خود کند، قرار است از ریسک‌های تهدیدکننده مصرف‌کننده‌ها پاک شود.

وزارت راه و شهرسازی براساس تکلیفی که آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان برای این دستگاه دولتی تعیین کرده، یک مدل جدید برای تضمین امنیت نقل و انتقال ملک در بازار دوم معاملات مسکن تدوین کرده است که با موافقت بانک مرکزی ظرف روزهای آینده، پیاده‌سازی آن برای کلیه معاملات «پیش‌‌خرید» آپارتمان حداکثر از اواسط بهار امسال آغاز می‌شود.

عباس آخوندی وزیر راه‌وشهرسازی 10 فروردین در گفت‌و‌گوی ویژه خبری شبکه دو، درباره آنچه برای بازار دوم معاملات مسکن– معاملات پیش‌فروش و پیش‌خرید- تدارک دیده، اعلام کرد: الگویی که ما برای مهار تخلفات عمده در پیش‌فروش مسکن، طراحی کرده‌ایم از تجربه جهانی این حوزه، برداشت شده است که براساس آن، یک «حساب امانی» توسط پیش‌خریدار نزد بانک افتتاح می‌شود و بانک عامل با نظارت بر عملیات ساختمانی پیش‌فروشنده، در صورت تایید پیشرفت ساخت‌وساز، وجوه سپرده‌شده ازسوی پیش‌خریدار را به حساب پیش‌فروشنده واریز می‌کند.

آخوندی در این گفت‌وگوی تلویزیونی، اظهار امیدواری کرد: الگوی جدید پیش‌فروش مسکن تا اواخر فروردین نهایی و ابلاغ شود.

آنچه وزیر راه‌وشهرسازی از آن خبر داده، طرحی است که سال گذشته طی چند جلسه کارشناسی در وزارت راه‌وشهرسازی و حتی در کمیسیون‌های تخصصی دولت، از طرف این وزارتخانه پیشنهاد و پیگیری شد. اواخر سال گذشته، حتی یک بانک خصوصی برای اجرا و راه‌اندازی نمونه اول از طرح تشکیل حساب امانی برای پیش‌فروش مسکن، پیشقدم شد اما از آنجا که ورود بانک‌ها به هر حوزه‌ای از جمله بازار دوم معاملات مسکن نیازمند هماهنگی و اعلام نظر بانک‌مرکزی است، پروسه تصویب نهایی این طرح تاکنون طول کشیده است.

بررسی‌ها از اهداف و محتوای طرح تشکیل «حساب امانی» برای پیش‌فروش مسکن حاکی است: وزارت راه‌و‌شهرسازی از یکسو در راستای دو ماده از آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان و از سوی دیگر برای شفاف‌کردن بازار پیش‌فروش آپارتمان، دست به طراحی چنین مدلی زده است.

سال 89 دولت وقت در مواجهه با حجم قابل توجهی از کلاهبرداری‌های ملکی در حوزه پیش‌فروش، اقدام به تدوین قانون پیش‌فروش ساختمان کرد و در شرایطی که متن قانون، چند وزارتخانه و دستگاه‌هایی از قوه قضائیه را مکلف به تدوین آیین‌نامه اجرایی آن حداکثر ظرف مدت سه ماه کرد، اما متن آیین‌نامه مربوطه با تاخیر چندساله، سرانجام در خرداد93 ابلاغ شد.

ضوابطی که در این آیین‌نامه قید شده است، همه راه‌های انحرافی از جمله «پیش‌فروش یک آپارتمان به چندنفر، کم‌فروشی پیش‌فروشنده در به‌کارگیری مصالح ساختمانی وعده داده شده در روز اول قرارداد، دبه در قیمت اولیه هنگام تحویل واحد، تعلیق ساخت‌وساز و تطویل زمان تحویل، تغییر در متراژ و سایر مشخصات قید شده در قرارداد پیش‌فروش» را به روی سازنده یا همان پیش‌فروشنده مسدود می‌کند و با نظارتی که سازمان نظام مهندسی، دفاتر اسناد رسمی و همچنین شهرداری‌ها طبق این ضوابط، متعهد به اعمال آنها هستند، ریسک‌های اقتصادی و مالی پیش‌خریدار از بابت کلاهبرداری‌های رایج در این بازار به حداقل ممکن کاهش می‌یابد.

مفاد ماده 2 و 19 این آیین‌نامه، وزارت راه‌وشهرسازی را مکلف کرده است با همکاری سایر دستگاه‌های مسوول، ابتدا یک نوع قرارداد واحد و معتبر برای تنظیم رسمی معاملات پیش‌فروش در دفترخانه‌ها، طراحی کرده و سپس دستورالعمل مشخصی برای نحوه انتشار آگهی‌های پیش‌فروش در رسانه‌ها، تدوین کند تا از یکسو، نقل و انتقالات در بازار دوم به واسطه رفع انحصار از بنگاه‌های املاک، تحت نظارت دفاتر اسناد رسمی قرار بگیرد و از سوی دیگر بسازوبفروش‌ها مجبور شوند قبل از تبلیغات رنگین و بعضا منحرف‌کننده پیش‌فروش، مجوز مربوطه را از وزارت راه‌وشهرسازی دریافت کنند.

هر چند این دو تدبیر تاکنون شکل عملیاتی به خود نگرفته است، اما با تدبیر جدیدتر، مقرر شده چتر نظارتی بر بازار دوم –پیش‌فروش مسکن- توسط بانک‌ها پهن شود.

در صورتی که طبق وعده هفته گذشته وزیر راه‌وشهرسازی، طرح «حساب امانی» تا اواسط بهار به اجرا در بیاید، بانک‌ها به عنوان ضلع سوم، وارد بازار دوم معاملات مسکن می‌شوند تا با تنظیم رابطه مالی بین پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار، از انحرافات رایج در این بازار و به تبع، از زیان طرفین معامله، جلوگیری کنند.

«حساب امانی» یا Escrow Account نوعی ابزار پولی است که در بانک‌ها به عنوان شخص ثالث، برای حفظ منافع طرفین یک معامله، تشکیل می‌شود. بانک در قالب این حساب و قراردادی که تنظیم می‌شود، نماینده پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار آپارتمان خواهد شد تا در پروسه ساخت‌وساز واحد پیش‌فروش شده، ابتدا وجوه نقد را از پیش‌خریدار به عنوان سپرده‌گذار، دریافت کرده و متناسب با پیشرفت ساختمان در حال احداث، به پیش‌فروشنده پرداخت کند و در نهایت آپارتمان آماده را باید از پیش‌فروشنده دریافت و به پیش‌خریدار تحویل دهد.

بانک عامل حساب امانی، در طول این پروسه، بر اجرای تعهدات طرفین معامله– هم پیش‌خریدار و هم پیش‌فروشنده- نظارت خواهد داشت و به این ترتیب با مکانیزم‌های استاندارد بانکی، مانع کج‌روی یا سوءاستفاده‌ هر کدام از طرفین می‌شود.

گام آینده‌نگر وزارتخانه

طرح پیشنهادی وزیر راه‌وشهرسازی که هم‌اکنون از نظر وزارتخانه، نهایی شده و صرفا منتظر هماهنگی‌های تکمیلی بانک‌ مرکزی است، دو مزیت برای تقاضای مصرفی دارد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مزیت اول، آماده‌سازی بازار دوم معاملات مسکن است. بازار پیش‌خرید در سال جدید، از جهت اقتصادی، به مراتب وضعیت بهتری نسبت به بازار اول –خرید آپارتمان آماده- دارد به این معنی که در سال جدید، برای متقاضیان مصرفی صرفه پیش‌خرید بیشتر از خرید خواهد بود. به بیان دیگر، قدرت مالی ناچیز خریداران و نزدیک شدن سطح قیمت مسکن به کف مورد انتظار، دو پارامتری است که طرف تقاضا را به سمت پیش‌خرید هدایت می‌کند. معمولا در پایان دوره رکود– یعنی امسال- چون شدت کاهش قیمت مسکن بسیار خفیف و نامحسوس می‌شود، پیش‌خرید مزیت پیدا می‌کند، چرا که پیش‌خریدار در مدت دو سال، هزینه خرید را با قیمت مقطوع و «به کف رسیده» پرداخت می‌کند و واحد خود را در زمان افزایش قیمت، عملا با نرخ دو سال قبل و فاقد تورم این مدت، تحویل می‌گیرد.

در سال جدید اگر چه بستر اقتصادی معاملات پیش‌خرید فراهم است اما قرار است این بخش از بازار ملک با طرح جدید دولت، سم‌زدایی شود تا بسترهای حقوقی و قضایی بازار پیش‌خرید نیز از بابت رفع مسیرهای انحرافی زیان‌‌ده، پاکسازی شود.

مزیت دوم طرح «حساب‌امانی» که اثر غیرمستقیم این طرح خواهد بود، متوجه متقاضیان مصرفی بازار اول می‌شود.

با تشکیل «حساب امانی» در بانک‌ها برای معاملات پیش‌فروش، حجم قابل توجهی منابع مالی از سمت پیش‌خریداران به عنوان سپرده‌گذاران این نوع حساب، به سیستم بانکی سرازیر می‌شود. پیش‌خریداران در چند مرحله، باید مقدار مشخصی وجه نقد به این حساب واریز کنند اما قطعا عملیات پرداخت این وجوه به پیش‌فروشنده، با تاخیر چند روزه یا حتی چند ماهه، همراه خواهد بود. در این میان، انباشت نقدینگی ناشی از سپرده‌گذاری پیش‌خریداران نزد بانک‌ها، منابع مالی هر چند کوتاه‌مدت برای سیستم بانکی به وجود می‌آورد که این اقدام مثبت باعث تجهیز بانک برای اجرای طرح مکمل -پرداخت تسهیلات خرید- خواهد شد. هم اکنون در تهران به طور متوسط برای پیش خرید آپارتمان، حدود 50 تا 100 میلیون تومان به عنوان «پیش پرداخت» به پیش فروشنده پرداخت می‌شود. در حال حاضر، آنچه به عنوان مانع در افزایش سقف وام خرید مسکن مطرح است به کمبود منابع مالی بانک‌ها ربط داده می‌شود. همچنین برخی مخالفان افزایش وام خرید در سیستم بانکی، افزایش تسهیلات خرید مسکن را عامل تحریک‌کننده تورم و قیمت مسکن عنوان می‌کنند. اما چنانچه افزایش تسهیلات خرید مسکن و پرداخت آن، از کانال «پیش‌خرید» و «حساب امانی» اجرایی شود، سه پیامد شامل «سپرده‌گذاری متقاضیان مسکن»، «تامین مالی مسکن از طریق جذب نقدینگی» و «پرداخت وام خرید به پیش‌خریدار» همزمان اتفاق خواهد افتاد و نتیجه آن، رونق غیرتورمی هم در بخش ساخت‌وساز و هم در بخش معاملات خواهد بود. با این روش، تسهیلات بانکی بخش مسکن، به شکل دو منظوره، به سازنده و خریدار به صورت توأم داده خواهد شد.