■ بسته دو منظوره برای بازاراجاره وفروش مسکن

دنیای اقتصاد- وزارت مسکن با نهایی کردن بسته تشویقی برای بازار اجاره، از ساختمان‌های نیمه‌کاره با پرداخت 20 میلیون تومان تسهیلات 4 تا 9 درصدی حمایت می‌کند.
به این شرط که واحدها در فاصله یک‌سال تکمیل و به متقاضیان فروخته شود؛ در غیر این ‌صورت، سازنده باید تسهیلات را در مدت 12 ماه با نرخ سود 22 درصد تسویه کند. طرح جدید با هدف پیشگیری از احتکار مسکن و تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره اجرا می‌شود.
فاز دوم ساماندهی بازار اجاره مسکن از امروز آغاز می‌شود ترمیم اجاره‌مسکن با تسهیلات‌دونرخی
جزئیات بسته تشویقی وزارت مسکن برای مصرفی‌کردن آنی واحدهای نوساز و پیشگیری از احتکار وزارت مسکن به موازات اقدامی که از دو ماه پیش برای شناسایی خانه‌های خالی از سکنه شروع کرده، از این هفته اجرای طرح دیگری را برای ساماندهی بازار اجاره مسکن در تهران و شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت و همچنین شهرهای جدید آغاز می‌کند که به موجب آن از حدود 50 هزار واحد مسکونی نیمه‌کاره برای تکمیل و عرضه به بازار مسکن حمایت مالی خواهد شد.
برآوردهای اولیه کارشناسان نشان می‌دهد این حمایت که زمینه تشویق را در بین دارندگان ملک مسکونی برای «مصرفی‌کردن املاک» به‌وجود می‌آورد، اثر مثبتی در بازار اجاره خواهد داشت. در طرح جدید وزارت مسکن، از طریق هماهنگی و صدور مجوز سیستم بانکی، به سازنده‌های ساختمان‌های مسکونی نیمه‌کاره که طی سال‌های اخیر احداث و نیمه‌تمام مانده، تسهیلات 20 میلیون تومانی بانک مسکن با نرخ سود مسکن‌مهر –تسهیلات ارزان‌قیمت- تعلق می‌گیرد و در مقابل، از آنها تعهد تکمیل پروژه ظرف حداکثر یک‌سال گرفته می‌شود. واحدهای مسکونی مشمول تسهیلات جدید، در زمان تحویل باید به افرادی که تاکنون از تسهیلات دولتی استفاده نکرده‌اند (واجد شرایط چهارگانه مسکن‌مهر) فروخته شود، در غیر اینصورت، سازنده‌ باید وام اخذ شده را ظرف یک‌سال و با نرخ بهره 22 درصد با بانک تسویه کند.
این طرح ظاهرا ارتباطی با بازار اجاره ندارد، اما به‌خاطر «مانور نرخ بهره در رفتار سازنده‌ها با تسهیلات جدید»، در نهایت دو اتفاق برای انبوه ساختمان‌های نیمه‌کاره در کلانشهرها را به‌وجود می‌آورد که نتیجه هر دو، تعدیل فاصله موجود بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره و کاهش اجاره‌بها است.
در حالت اول، مالک واحدهای ساخته شده تصمیم می‌گیرد به دنبال مشتری حائز شرایط برای واحدها باشد تا تسهیلات را به‌صورت فروش اقساطی 15 ساله به او منتقل کند که اگر این اتفاق بیفتد، علاوه بر آنکه معادل 20 میلیون تومان کمک هزینه خرید مسکن به متقاضی منتقل می‌شود، به نسبت فروش واحدهای مسکونی از این طریق، میزان تقاضا در بازار اجاره کاهش پیدا می‌کند.
در حالت دوم ممکن است سازنده تمایل به فروش آنی نداشته باشد، در این صورت باید به ازای هر 20 میلیون تومان تسهیلاتی که برای تکمیل واحدها گرفته، معادل 24 میلیون تومان –نرخ بهره در این حالت 22 درصد محاسبه می‌شود- را حداکثر یک‌ساله به بانک بازپرداخت کند که برای تامین چنین بودجه‌ای، چاره‌ای جز عرضه ملک به بازار اجاره وجود ندارد.
تهیه‌کنندگان بسته تشویقی بازار اجاره پیش‌بینی کرده‌اند، چنانچه حالت دوم برای تسهیلات اختصاص یافته به ساختمان‌های نیمه‌کاره اتفاق بیفتد، نه تنها حجم عرضه واحدهای اجاره‌ای به بازار افزایش می‌یابد، بلکه حتی ممکن است سبد رهن‌کامل که اخیرا به سبد اجاره‌ ماهانه تغییر پیدا کرده، مجددا احیا شود.
مهندس هادی عباسی مشاور وزیر و مسوول پیگیری‌های ویژه در وزارت مسکن در این باره به دنیای‌اقتصاد گفت: طرح پرداخت تسهیلات ساخت به ساختمان‌های نیمه‌کاره مشمول پروژه‌هایی است که اسکلت و سقف آن در تمام طبقات به پایان رسیده است و سازنده برای ادامه کار دچار فقر مالی شده است.
وی افزود: این تسهیلات فقط در شهرهای بالای یک‌میلیون‌نفر و شهرهای جدید اطراف آنها، به هر تعداد که پروژه معرفی شود، پرداخت خواهد شد و شرایط بازپرداخت آن نیز در حالتی که متقاضی واجد شرایط 4گانه مسکن‌مهر باشد و برای خرید واحدهای تکمیل شده معرفی شود، 15 ساله به نرخ 9 درصد برای تهران، 7 درصد برای مراکز استان و 4 درصد برای شهرهای جدید خواهد بود و چنانچه قصد فروش نداشته باشند، باید یک‌ساله به نرخ 22 درصد تسویه شود.
عباسی تصریح کرد: طرح جدید، مکمل طرحی است که هم‌اکنون در قالب شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه از طریق اختصاص 2 خط تلفن در وزارت مسکن در حال اجرا است.
مسوول پیگیری‌های ویژه در وزارت مسکن همچنین تاکید کرد: پرداخت تسهیلات ساخت برای واحدهای نیمه‌کاره به‌واسطه شرایطی که برای آن درنظر گرفته شده، باعث پیشگیری از احتکار مسکن می‌شود.
تایید اثر طرح از زبان انبوه‌ساز منتقد
درباره میزان اثرگذاری طرح جدید وزارت مسکن، نظرات اولیه مثبت است. بیت‌ا... ستاریان کارشناس منتقد به برخی سیاست‌های دولت در حوزه مسکن، در این باره معتقد است: خروجی‌کار در این طرح به‌طور قطع برای بازار اجاره مسکن مفید و کاربردی خواهد بود.
ستاریان در گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد تصریح کرد: زمانی‌که ملک مسکونی با حمایت مالی بانک به مرحله استفاده می‌رسد، چنانچه ریسک‌ خالی‌ نگه‌داشتن آن بالا باشد، قطعا وارد بازار مصرف خواهد شد و اینکه وارد کدام بازار اجاره یا خرید شود، مهم نیست، چون در هر دو صورت تاثیر تعادلی برای بازار اجاره خواهد داشت.
وی افزود: تفکیک بازار اجاره با خرید مسکن کارشناسی شده نیست و نباید این دو را از هم جدا بدانیم.
این کارشناس و عضو هیات علمی دانشگاه تهران در ادامه گفت: در حال حاضر براساس آمارهایی که اعلام شده بین 20 تا 30 هزار واحد مسکونی نیمه‌کاره در تهران وجود دارد که بخشی از این واحدها برای هزینه مختصر، لنگ تامین مالی هستند.
ستاریان یک امتیاز دیگر تسهیلات جدید را کمک به چرخه ساخت‌وساز دانست و گفت: تسهیلاتی که تزریق می‌شود باعث تحرک شده و تولید مسکن مجددا به حرکت خواهد افتاد. وی افزود: این واحدها چنانچه فروش هم رود به کسانی فروخته خواهد شد که قبلا مستاجر بوده‌اند.
کمک به احیای بازار مسکن استیجاری
‌ رییس انجمن انبوه‌‌سازان تهران نیز در گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد با اشاره به وجود نزدیک به یک هزار پروژه مسکونی استیجاری نیمه‌تمام در تهران، تصریح کرد: این پروژه‌ها عمدتا بخاطر نیاز سرمایه‌ای در بخش‌هایی از مراحل ساخت متوقف مانده‌اند. ایرج رهبر افزود: عمده این پروژه‌ها بالای 60 درصد پیشرفت فیزیکی دارند که به محض تامین مالی برای ساخت، تکمیل خواهند شد. رهبر چشم‌انداز طرح جدید وزارت مسکن را مثبت و باعث تعدیل نرخ اجاره‌بها دانست.