■ آینده بازار مسکن پس از یارانه‌ها

اکونیوز:«تحلیل اثر هدفمندکردن یارانه‌ها بر قیمت مسکن» عنوان تحقیق مکتوبی است که کانون سراسری انبوه‌سازان کشور آن را برای پیش‌بینی آینده بازار مسکن و کمک به دولت برای انتخاب امن‌ترین مسیر در اجرای قانون یارانه‌ها، تهیه کرده است.
به گزارش خبرگزاری اقتصادی ایران(econews.ir)،در نتایج این تحلیل که برای پیگیری از طریق انجمن انبوه‌سازان تهران به وزارت مسکن ارائه شده، دغدغه‌ای از بابت افزایش آنی قیمت مسکن وجود ندارد با این توجیه که قیمت مسکن طی سال‌های اخیر رشد خوبی کرده و بیش از این به دلیل پایین‌بودن قدرت خرید، امکان ازدیاد چشمگیر آن وجود ندارد، اما اشاره شده که در میان‌مدت، قیمت در بازار مسکن از ساخت‌وسازهایی که در دوران اجرای قانون یارانه‌ها انجام می‌شود، تحت‌شعاع قرار می‌گیرد که اگر برای کنترل دامنه افزایش هزینه‌های ساخت فکری نشود، افزایش قیمت مسکن دور از واقعیت نخواهد بود.
بزرگترین تشکل انبوه‌سازی کشور عنوان می‌کند چهار گروه مصالح‌ ساختمانی پرمصرف در ساخت‌وساز وجود دارد که برای تولید آنها بین 2 تا بیش از 10 درصد انرژی –سوخت- مورد استفاده قرار می‌گیرد که اگر قیمت حامل‌های انرژی یک‌دفعه آزاد شود، قیمت تمام‌شده مصالح اصلی بین 20 تا 80 درصد افزایش خواهد یافت.
انبوه‌سازان برای مقابله با افزایش قیمت ساخت مسکن، درخواست کرده‌اند یارانه انرژی برای تولیدات بخش ساختمان به‌صورت تدریجی حذف شود و در مقابل، سال‌به‌سال سهمی که دولت به‌صورت پرداخت نقدی برای صنایع درنظر گرفته، برای کارخانه‌های تولید مصالح افزایش یابد، محاسبات کانون انبوه‌سازان نشان می‌دهد، این هزینه‌زایی از صندوق منابع یارانه‌ در درازمدت از محل صرفه‌جویی انرژی در ساختمان‌ها برای دولت جبران خواهد شد.
گزینه دیگری که مد نظر انبوه‌سازان است واردات مصالح برای تنظیم قیمت‌ها است که در کنار ذخیره‌سازی از هم‌اکنون توسط دولت و فروش تدریجی آن به انبوه‌سازان می‌تواند ساخت‌وسازها را از رشد هزینه‌ای ایمن کند، در تحقیق انجام گرفته توسط کانون سراسری صنف انبوه‌سازان مسکن، پیش‌بینی قیمت مسکن بعد از حذف یارانه‌ها سخت و مشکل عنوان شده، اما تاکید شده چنانچه یارانه‌ها به‌صورت تدریجی برای صنعت ساختمان حذف شود، بازار مسکن به تعادل قیمت خواهد رسید.
متن نتایج این تحقیق به شرح زیر است: به گفته اکثر کارشناسان و اقتصاددانان، هدفمند کردن یارانه‌ها اثر مثبتی بر اقتصاد کشور دارد و اجرای آن امری ضروری و گامی به سوی صنعتی شدن می‌باشد، اما بررسی اثر آن در بخش‌های مختلف به‌خصوص در بخش مسکن با توجه به اینکه در حال حاضر کشور در حال ساخت‌وساز وسیع در طرح مسکن مهر است و یکی از چالش‌های مهم جوانان تامین مسکن است؛ شاید بتواند کمکی در جهت پیش‌بینی وضعیت قیمت مسکن باشد؛
چرا که حجم بالای ساخت‌وساز در مسکن مهر مسوولیت دست‌اندرکاران را دوچندان می‌کند و به نوعی می‌توان گفت که وظیفه آنها را سنگین‌تر و اهمیت‌ بررسی و تحقیق درباره تاثیر هدفمند کردن یارانه‌ها را در بخش مسکن ضروری و مهم می‌کند. عوامل مهم و موثر بر قیمت ساخت مسکن را می‌توان به سه عامل به شرح ذیل مرتبط دانست:
1 - مصالح ساختمانی و تجهیزات
2 - نیروی انسانی
3 - حمل و نقل ماشین‌آلات
البته قیمت مسکن وابسته به قیمت زمین نیز می‌باشد که چون در سال‌های اخیر به حد بالای خود رسیده و رشد خوبی کرده است، بعید به نظر می‌رسد که بعد از حذف یارانه‌ها به طور چشمگیری ترقی کند، در ضمن چون زمین کالایی است که نمی‌توان تولید کرد، شاخصی است که به هر شکلی همیشه در حال رشد است اما با شیبی کمتر نسبت به سه عامل ذکر شده و باید گفت قیمت مسکن با احتساب قیمت زمین از نوسانات بیشتری برخوردار می‌باشد.
در ضمن وجود زمین‌های فراوان در دست دولت نیز خود عامل مهمی برای کنترل زمین و تاثیر آن در قیمت مسکن است اما در اینجا بیشتر بحث در مورد قیمت ساخت مسکن است که رابطه مستقیم با حذف یارانه‌ها در بخش‌های مرتبط با مسکن و ساخت آن دارد.
در ابتدا نگاهی به مصالح ساختمانی خواهیم داشت و اثر حذف‌ یارانه‌ها را در این بخش بررسی می‌کنیم، در این راستا تولید مصالح ساختمانی را به چهار گروه به لحاظ میزان مصرف انرژی تقسیم می‌کنیم:
1 - مصالحی همچون آهن-آجر-آلومینیوم و... که مصرف انرژی در تولید آنها نقش عمده‌ای دارد و عمدتا بالای 10 درصد می‌باشد.
2 - مصالحی همچون سیمان- آهک- گچ و... که شامل تولیدات انرژی بر تا 10 درصد است.
3 - مصالحی همچون سرامیک- کاشی - تولید و پرداخت سنگ - شیشه و... که شامل تولیدات انرژی بر تا 5 درصد هستند. 4 - مصالحی همچون تولیدات چوبی- درب و پنجره- ساخت قطعات بتنی و... که شامل تولیدات انرژی بر کمتر از 2 درصد می‌باشد.
با این تقسیم‌بندی می‌توان دید که قیمت مصالح اصلی ساختمان با حذف یارانه‌ها افزایش می‌یابد که به سهم خود موجب افزایش قیمت مسکن خواهد شد، لیکن برنامه‌ریزی و اعمال تدابیر درست و حذف تدریجی یارانه‌های انرژی در بخش تولیدی و صنعتی، کنترل و نظارت بر اجرای طرح در مراحل تولید و به کارگیری روش‌های جدید ماشین‌آلات کم مصرف می‌تواند از افزایش قیمت تولید بکاهد.
همچنین مشخص است که تولیدکنندگانی که به روش‌های سنتی و پراستهلاک مصالح ساختمانی تولید می‌کنند و تا امروز به راحتی می‌توانستند تولیداتشان را به فروش برسانند، به زودی دچار بحران خواهند شد، پس باید به فکر تغییر و تحول در بخش تولید باشند که در این مرحله نیز حمایت دولت می‌تواند با اعطای تسهیلات به اینگونه کارگاه‌ها و کارخانه‌ها و به نوعی تخصیص یارانه‌های خاص کمک موثری برای آنها باشد.
حتی دولت می‌تواند انرژی مصرفی بخش صنعت را جدا کرده و برای صنایع که مصرف انرژی را صرفا در بخش تولید استفاده می‌کنند افزایش تدریجی را نسبت به مصرف‌کنندگان انرژی، در بخش‌های دیگر اعمال کند که زمان کافی برای بهسازی و بهینه‌کردن محصولات خود داشته باشند؛ در این شرایط می‌توان گفت که حذف یارانه‌ها تاثیر چندانی در چند بخش تولید محصولات ساختمانی نخواهد داشت، البته راه دیگر هم وجود دارد و آن افزایش واردات مصالح می‌باشد که ممکن است در کوتاه‌مدت باعث تعادل قیمت شود، ولی در درازمدت آثار مخربی خواهد داشت و باعث نابودی صنعتگران داخلی خواهد شد، بنابراین واردات مصالح به عنوان حل مشکل زیاد توصیه نمی‌گردد، با ارائه این راهکارها پیش‌بینی می‌شود که طرح مسکن مهر نیز دچار مشکل نشود، بعضی از کارشناسان در این مورد معتقدند که در این شرایط دولت می‌تواند با خرید یا پیش‌خرید مصالح عمده و ذخیره کردن آن و تزریق به پروژه‌های مسکن مهر گامی موثر در کنترل قیمت برداشته باشد، کارشناسان افزایش قیمت مصالح را با توجه به انرژی بر بودن آنها بین 20 تا 80 درصد می‌دانند.
نکته دیگر نیروی انسانی شاغل در این بخش است که می‌توان گفت به علت این تحول به نظر می‌رسد قیمت دستمزد کارگران نیز افزایش یابد پس تولیداتی که سنتی هستند و از نیروی انسانی بیشتری استفاده می‌کنند در این بخش متحمل افزایش قیمت بیشتری می‌شوند، دولت با استفاده از بخشی از درآمد ناشی از حذف یارانه‌ها سعی در کنترل افزایش نرخ دستمزد دارد که شاید با راهکارهای دیگر بتوان نرخ رشد آن را کاهش داد که در نتیجه می‌توان گفت در بخش تولید مصالح، با جلوگیری از افزایش قیمت آن در حقیقت از افزایش قیمت مسکن جلوگیری می‌شود.
اما در بخش اجرای ساختمان نیز که بحث دستمزد کارگران و هزینه‌های حمل و نقل بخش عمده‌ای از قیمت مسکن را شامل می‌گردد می‌توان گفت که جایگزینی ساخت و ساز صنعتی به جای روش‌های سنتی و قدیمی و کنترل و برنامه‌ریزی مناسب با روش‌های ساخت که حاصل آن داشتن کمترین پرت مصالح و به کارگیری نیروی انسانی کمتر و کاهش زمان دوره ساخت که موجب کاهش خواب سرمایه می‌شود، می‌توان باعث کاهش قیمت ساخت شد، از طرفی ساخت و ساز صنعتی که عمر ساختمان را افزایش می‌دهد به نوعی دیگر و غیرمستقیم، کاهش قیمت را شامل می‌شود باید توجه داشت که رعایت مقررات ملی ساختمان مانند مبحث نوزدهم که رعایت آن باعث صرفه‌جویی در مصرف انرژی می‌شود حفظ منافع ملی در درازمدت را به دنبال دارد که می‌تواند یارانه‌های حین ساخت و ساز را جبران کند.
اما باید توجه داشت که قیمت مسکن همیشه دستخوش مسائل متعدد دیگر نیز می‌باشد که شاید پیش‌بینی آنها کار دشواری است، خوشبختانه اجرای طرح مسکن مهر می‌تواند باعث توازن در عرضه و تقاضا گردد که خود در ثبات قیمت موثر است، لذا مراقبت و تداوم این طرح و طرح‌های تکمیلی دیگر می‌تواند پشتوانه خوبی برای خنثی کردن اثرات منفی اولیه طرح هدفمندکردن یارانه‌ها باشد، به هر حال پیش‌بینی قیمت مسکن بعد از حذف یارانه‌ها کاری مشکل است، اما آنچه کاملا واضح است اینکه دولت با تفکر و برنامه‌ریزی دقیق و اعمال تدریجی یارانه‌ها در بخش‌های کلیدی و کنترل مدبرانه شریان‌های اصلی بخش صنعت می‌تواند با موفقیت و کمترین تاثیر منفی این طرح ملی را که در درازمدت تامین‌کننده منافع ملی می‌باشد را پشت سر بگذارد و مردم شاهد بزرگ‌ترین تحول مثبت اقتصادی کشور باشند که در این میان بازار مسکن نیز به تعادل قابل قبول و باثباتی خواهد رسید.