■ تغییرات در نحوه تامین مالی ساخت مسکن

دنیای اقتصاد- مصوبه شورای‌عالی مسکن در ارتباط با پرداخت تسهیلات 20 و 25 میلیون تومانی ساخت – اولی برای سنتی‌سازی و دومی برای صنعتی‌سازی- که اوایل امسال پس از تایید در دولت، به اجرا گذاشته شد، اخیرا با تغییراتی در نحوه پرداخت روبه‌رو شده است.
در شکل جدید اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت ساخت، ارقام فوق به عنوان «سقف» تسهیلات در نظر گرفته شده و سازنده‌ها متناسب با متراژ واحدهایی که احداث می‌کنند مشمول دریافت «همه یا بخشی» از ارزش وام خواهند شد؛ به‌طوری‌که شرط اعطای کامل وام، «رعایت حداقل متراژ 84 مترمربع» است.
از تکرار «تجربه آمریکا و بی‌ارزش‌شدن وثیقه‌های ملکی» در مسکن‌مهر جلوگیری می‌شود
تغییر در نحوه تامین مالی ساخت مسکن
شروط جدید برای پرداخت وام‌های 20 میلیونی و 25 میلیونی انبوه‌سازان براساس متراژ واحدها مشمول دریافت همه یا بخشی از تسهیلات خواهند شد
مدیرعامل بانک مسکن: طبق مصوبه دولت عمل می‌کنیم گروه مسکن- فرید قدیری: مصوبه شورای‌عالی مسکن در ارتباط با پرداخت تسهیلات 20 و 25 میلیون تومانی ساخت –اولی برای سنتی‌سازی و دومی برای صنعتی‌سازی- که اوایل امسال پس از تایید در دولت، به اجرا گذاشته شد، اخیرا با تغییراتی در نحوه پرداخت روبه‌رو شده است. در شکل جدید اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت ساخت، ارقام فوق به عنوان «سقف» تسهیلات در نظر گرفته شده و سازنده‌ها متناسب با متراژ واحدهایی که احداث می‌کنند مشمول دریافت «همه یا بخشی» از ارزش وام خواهند شد؛ به‌طوری‌که شرط اعطای کامل وام، «رعایت حداقل متراژ 84 مترمربع» است.
مدیرعامل بانک مسکن در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: سقف تسهیلات ساخت مسکن برای پرداخت به انبوه‌سازان، پوشش حداکثر 80 درصد هزینه ساخت‌وساز است که اگر کمتر از این مقدار باشد، به همان نسبت از ارزش وام کاسته خواهد شد.
به این ترتیب چنانچه انبوه‌سازان به سمت تعریف پروژه‌های مسکونی متراژ کوچک -50 متری- گرایش پیدا کنند، فقط 12 میلیون تومان تسهیلات بانکی به ازای هر واحد، به آنها تعلق خواهد گرفت.
به گزارش دنیای‌اقتصاد، این دومین تغییر در نحوه پرداخت تسهیلات ارزان قیمت ساخت است که بعد از طرح پرداخت تدریجی وام در مراحل مختلف ساخت، تعریف و به اجرا گذاشته می‌شود.
این تسهیلات به‌خاطر ارزش فوق‌العاده زیادی که تحت تاثیر تعیین نرخ سود 4 درصدی پیدا کرده، به‌صورت یکجا به انبوه‌سازان پرداخت نمی‌شود، بلکه بسته به انجام مراحل سفت‌کاری، نازک‌کاری و تکمیل در سه مرحله در اختیار آنها قرار می‌گیرد.
اکنون نیز مسوولان در حوزه تامین مالی مسکن به‌واسطه جلوگیری از تکرار تجربه تلخ پرداخت وام مسکن در بازار آمریکا که در نهایت منجر به حراج میلیون‌ها ملک مسکونی در این کشور شد، تصمیم گرفته‌اند بیشتر از ارزش واقعی واحدهای در حال ساخت، تسهیلات پرداخت نکنند.
عمده تسهیلات 20 و 25 میلیون تومانی به پروژه‌های مسکن‌مهر پرداخت می‌شود. در این پروژه‌ها قیمت ساخت به‌صورت ثابت مترمربعی 300 هزار تومان تعیین شده که ارزش یک واحد 50 متری با مشاعات حدود 10 متری –جمعا 60 مترمربع بنا- 18 میلیون تومان خواهد شد. حال چنانچه برای این پروژه 20 میلیون تومان تسهیلات پرداخت شود، سازنده یک پروژه 100 واحدی 50 متری، حدود 200 میلیون تومان وام اضافه‌تر از آنچه در پروژه هزینه کرده، نصیبش خواهد شد.
در این حالت به دلیل آنکه ارزش تسهیلات دریافت شده از ارزش واقعی پروژه که به‌عنوان ضمانت بازپرداخت، نزد بانک ثبت شده، بیشتر می‌شود، این احتمال وجود دارد که سازنده به دلایلی از جمله کاهش قیمت مسکن و در نتیجه افت ارزش پروژه، از بازپرداخت وام طفره برود؛ چراکه با کاهش قیمت، ارزش تسهیلات مجددا بیشتر می‌شود و برای فرد به صرفه است که ملک ساخته شده را واگذار کند تا وام دریافت‌شده را به بانک برگرداند.
در این وضعیت، بانک‌ها تنها راهی که برایشان باقی می‌ماند «حراج ملک در رهن» است که این مسیر در نهایت به سرنوشت تلخ بانک‌های آمریکا منتهی خواهد شد. در آمریکا طی دو سال اخیر، چون موسسات بانکی بیش‌از 90 درصد ارزش ملک را به مشتری تسهیلات خرید پرداخت کردند و چون بعد از مدتی قیمت مسکن در این کشور بیش از 20 درصد کاهش پیدا کرد، مالکان ترجیح دادند به جای پرداخت اقساط وام، خانه‌های خریداری شده را رها کنند. بانک‌های آمریکا نیز با انبوهی از خانه‌های در نوبت حراج روبه‌رو شدند که عملا امکان فروش و تبدیل آن به پول نقد برایشان وجود نداشت.
به همین خاطر طی این مدت تعداد زیادی از بانک‌های بزرگ آمریکا اعلام ورشکستگی کردند. هم‌اکنون طبق آنچه مسوولان بانک مسکن عنوان می‌کنند، سقف تسهیلات ساخت برای جلوگیری از عدم بازپرداخت آنها، متناسب با ارزش ریالی پروژه‌ها پرداخت می‌شود.
این تسهیلات در مسکن‌مهر چنانچه بخواهد به‌صورت کامل پرداخت شود، برای حالت سنتی‌سازی باید حداقل متراژ 84 مترمربع و برای حالت صنعتی‌سازی نیز 103 متر مربع باشد. این متراژها با احتساب «بنای مفید و مشاعات» تعیین می‌شود. این تصمیم جدید که برای تغییر در نحوه پرداخت تسهیلات ارزان قیمت ساخت در نظر گرفته شده خیلی دیر اتخاذ شده است، به‌خاطر اینکه در حال حاضر بیش از نیمی از ساخت‌وسازهای مسکن‌مهر از مرحله طراحی و تعیین متراژ گذشته‌اند. انبوه‌سازان مسکن‌مهر اگر زودتر و قبل از زمان طراحی نقشه‌ها از ارتباط بین سقف تسهیلات پرداختی و متراژ واحدها مطلع بودند، به‌طور قطع به سمت احداث واحدهایی با مساحت طبیعی حرکت می‌کردند و اکنون شاهد انبوه خانه‌هایی که مساحت آنها به دلیل فقر مالی به اجبار کوچک شده، نبودیم.
مدیرعامل بانک مسکن درباره جزئیات نحوه پرداخت تسهیلات ساخت مسکن‌مهر گفت: طبق مصوبه دولت سقف تسهیلات نباید از 80 درصد هزینه ساخت تجاوز کند. قدرت‌ا... شریفی افزود: ساخت‌وسازها براساس ارزش ریالی پروژه و مساحتی که تعریف شده، مشمول دریافت تسهیلات می‌شوند.شریفی همچنین درباره اینکه مابه‌التفاوت تسهیلات مسکن‌مهر در زمان تحویل واحدها به متقاضیان پرداخت می‌شود یا نه؟ گفت: این موضوع هم‌اکنون در جلسات کمیته مشترک بانک مسکن و وزارت مسکن در حال بررسی است.
متقاضیان مسکن‌مهر به پای انبوه‌سازان بسوزند؟
پیشنهاد دنیای‌اقتصاد برای نحوه تجدیدنظر در تصمیم جدید مسوولان مسکن‌مهر تصور کرده‌اند همه آورده‌ای که متقاضیان باید در این طرح هزینه کنند به همان تسهیلاتی برمی‌گردد که بانک در مرحله ساخت به سازنده پرداخت می‌کند. غافل از اینکه بعد از آنکه واحدها با قیمت متری 300 هزار تومان ساخته شد و وام بانکی نیز پرداخت شد، متقاضی باید بین 5 تا 6 میلیون تومان بابت هزینه‌های انشعاب آب و برق و گاز، محوطه‌سازی، هزینه صدور پروانه و پایان‌کار و محضر پرداخت کند.
در حال حاضر، روال پرداخت تسهیلات ساخت مسکن‌مهر به این صورت است که ابتدا تسهیلات به سازنده تعلق می‌گیرد و سپس در زمان تحویل واحدها، به خریدار منتقل می‌شود. هم‌اکنون مصوب شده است کل تسهیلات تعیین شده به سازنده‌های متراژ کوچک پرداخت نشود، اما با توجه به اینکه بخشی از هزینه‌های مسکن‌مهر را متقاضی در پایان پروژه باید از جیب خود بپردازد، بهتر است مسوولان در تصمیم جدیدی که اتخاذ کرده‌اند تجدید نظر کنند به این صورت که مصوب کنند، برای همه واحدهایی که متراژ کوچک هستند و کل تسهیلات عاید آنها نمی‌شود، مابه‌التفاوت وام تا سقف مقرر، در زمان تحویل این واحدها، به متقاضی تعلق بگیرد.
اگر این تجدید نظر صورت بگیرد هم دولت از بابت وثیقه ملکی انبوه‌سازان درست عمل کرده و اجازه پرداخت بیش‌از حد تسهیلات بانکی به انبوه‌سازان را مسدود کرده و هم در نقطه مقابل، متقاضیان واحدها را از حمایت کامل بانکی محدود نکرده است.