■ یک کارشناس مسکن با بیان اینکه پرداخت تسهیلات قابل انتقال به خریدار باعث هدایت تقاضا می شود،

مینو رفیعی در گفت‌وگو با خبرنگار خبرگزاری دانشجویان ایران (ایسنا)، در پاسخ به این سوال که آیا پرداخت تسهیلات باعث ایجاد تورم و افزایش قیمت‌ها می شود؟ خاطرنشان کرد: تورم در بخش مسکن تابع تورم در کل اقتصاد است. به عبارت دیگر نمی‌توان انتظار داشت در اقتصادی که میزان تورم بیشتر از 10 درصد است، قیمت مسکن ثابت بماند.
وی با اشاره به اینکه در حال حرکت به سمت رونق هستیم، اظهار کرد: طبق تجربیات قبلی، دوران رکود حدود دو تا سه سال طول کشیده، بنابراین به نظر می‌رسد در حال نزدیک شدن به پایان این دوره هستیم .
وی با تاکید بر این‌که بخش مسکن به خودی خود از رکود خارج می‌شود، اضافه کرد: اکنون نشانه‌های خارج شدن بازار از رکود دیده می‌شود؛ به این ترتیب که تولید بخش خصوصی با جایگزین شدن توسط تولید در طرح مسکن مهر افزایش یافته است.
رفیعی با اشاره به این که بازار در بخش مسکن نسبتا قوی است و مانند سایر بازارها دچار نوسان ورونق و رکود می‌شود، اظهار کرد: در شرایطی که این بازار دچار رکود می‌شود، مداخله در آن نسبت به سایر مواقع اهمیت بیشتری می‌یابد.
وی ادامه داد: در شرایطی که بخش مسکن دچار رکود می‌شود، دولت باید به سرعت به شناسایی عوامل ایجادکننده رکود بپردازد و با اتخاذ سیاست‌های منعطف و ترکیبی که طرف عرضه و تقاضا را توامان در نظر دارد، بازار را به سمت خارج شدن از رکود هدایت کند.
به گفته او این بازار همواره عده‌ای را که دارای درآمد کافی نیستند از خود می‌راند، بنابراین دولت باید به فکر این افراد و تامین مسکن آنها باشد.
این کارشناس با بیان این‌که رکود از آن نظر مهمترین مشکل بخش مسکن در شرایط فعلی محسوب می‌شود که علاوه بر گروه کم درآمد عده دیگری را نیز از بازار خارج می‌کند، اظهار کرد:لازمه نظارت و کنترل بازار آن است که سیاست‌های طرف عرضه و تقاضا به صورت همزمان، هماهنگ و ترکیبی اجرا شوند.
رفیعی گفت:‌حدود 50 سال است که برنامه‌ریزی مسکن را انجام می‌دهیم و دنیا نیز به شدت به علم پیش بینی مدل‌های اقتصادی که می‌توانند بازار را نظارت کنند، دست یافته است، اما بحران اقتصادی اخیر نشان داد که این مدل‌ها و پیش‌بینی‌ها چندان کارساز نیستند، چرا که بحران و مقیاس آن را به خوبی تشخیص ندادند.
وی با اشاره به این‌که باید قبل از وقوع رکود یا بحران، آمادگی مقابله با آن را داشته باشیم، خاطر نشان کرد: به نظر می‌رسد سیاست‌هایی که در حال اجراست (منظور برنامه‌های مدون و مصوب نیست) یک طرفه و یک سو نگرانه به طرف افزایش تولید هدف‌گیری شده‌اند؛ این در حالی است که اگر تقاضای موثر را افزایش نداده و به فکر افرادی که از بازار رانده شده‌اند، نباشیم، موفق نخواهیم شد.
به گفته این کارشناس، مسکن مهر که مختص گروه‌های کم درآمد و افرادی است که خارج از بازار هستند، هنوز نتوانسته ثابت کند که به این افراد می‌رسد.
وی افزود: اگر این گروه دارایی اولیه را ندارند باید فکر دیگری برای آنان کرد، اما به نظر نمی‌رسد با روش فعلی واحدهای مسکونی مسکن مهر به دست آنان برسد.
این کارشناس ادامه داد: مسبب رکود ایجاد شده پس از افزایش سرسام آور قیمت‌ها در سال 1386 را نمی توان سیاست‌های دولتی دانست، چرا که این سیاست ها به صورت آگاهانه در جهت بروز رکود اتخاذ نمی شوند.
وی یکی از عوامل مهم در افزایش قیمت یا حباب قیمتی را افزایش نقدینگی دانست و ‌خاطر نشان کرد: نقدینگی در سال‌های 1385 و 1386 بسیار بالا بوده است و راهی امن‌تر از سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن وجود نداشته است.
رفیعی با اشاره به اینکه در پی هجوم سرمایه‌ها به این بخش حباب قیمتی ترکیده و قیمت‌ها و همچنین تمایل تولیدکننده برای تولید کاهش یافت، اظهار کرد: در شرایط فعلی با اجرای طرح مسکن مهر مقدار زیادی از شدت رکود کاسته شده و نوسانات نیز کاهش یافته است.
وی تصریح کرد: اگر چه سیاست دولت در راستای اجرای طرح مسکن مهر در این شرایط درست است، اما ‌اگر یک سونگرانه فقط به سمت تولید توجه کنیم، باز هم با مشکل روبرو می‌شویم؛ بنابراین باید روی تقاضای موثر نیز کارکرده و آن را تقویت کنیم.
این کارشناس مسکن اضافه کرد: همیشه بین عرضه وتقاضا شکاف وجود دارد، اما بازار همیشه به سمت تعادل پیش می‌رود. البته این تعادل همیشه ناپایدار است؛ به طوری که یا عرضه زیادتر است یا تقاضا.
رفیعی ادامه داد: در بازار مسکن با افزایش تقاضا در مقابل تولید روبه رو هستیم؛ به صورتی که وقتی تقاضا زیاد می‌شود قیمت‌ها بالا می‌رود و دراین شرایط تمایل تولیدکننده به تولید زیاد می‌شود تا جایی که تقاضای موثر (منظور نیازموجود نیست) را پوشش می‌دهد و سپس قیمت‌ها توقف کرده یا کاهش می‌یابد.
او با بیان این که بررسی‌ها طی 30 تا 40 سال گذشته نشان می‌دهد که افزایش قیمت‌ها بیش از 10درصد و حتی در سال‌های 1374 و 1386 این افزایش در شهر تهران به بیش از 50 درصد رسیده است. این در حالی است که پس از این افزایش ،قیمت‌ها متوقف و سپس حدود سه تا هشت درصد افت می کنند.
به گفته او ‌با کاهش قیمت‌ها تقاضا تحریک شده و تا حدودی افزایش می‌یابد واین دوره‌های رکود ورونق متناوب رخ می‌دهد.
وی در پاسخ به این سوال که زمانی که کمبود مسکن در کشور جبران وعرضه افزایش یابد آیا به شرایطی میرسیم که دائما با دوره‌های رونق و رکود روبه رو نشویم؟ تصریح کرد: از بین بردن نوسانات بازار نه مطلوب است و نه عملی، اما هموار کردن و نظارت بر آن‌ امکان پذیر است.
وی با اشاره به اینکه معمولا افزایش میزان تولید و معاملات رونق نامیده می‌شود، گفت: در بروز چرخه‌های رونق و رکود همیشه تعدادی سازنده خرده پا یا متقاضی کم درآمد از بازار رانده می‌شوند؛ بنابراین دولت باید دراین شرایط با اتخاذ سیاست‌های حمایتی از طرف عرضه و تقاضا این ناهمواری‌ها را هموار کند.
وی ادامه داد: در شرایط فعلی که رکود حاکم است سیاست‌های دولت حمایت عرضه را مورد نظر قرارداده و تا حدودی موفق شده، اما طرف تقاضا تا حدودی فراموش شده است و وام‌های خرید برای کسانی که می‌توانند وارد بازار شوند، متوقف شده است.
این کارشناس افزود: طرح مسکن مهر برای کسانی طراحی شد که نمی‌توانند وارد بازار شوند، اما با روش های فعلی به نظر نمی‌رسد این گروه‌های بسیار کم درآمد بتوانند از این طرح منتفع شوند؛ بنابراین باید در سیاست‌های طرف تقاضا و تقویت این سیاست‌ها و ترکیب سیاست‌های مختلف برای دهک‌های مختلف بازنگری شود.
وی در پایان دلیل وجود خانه‌های خالی در بازار را عرضه ناهماهنگ با الگوی تقاضا دانست و بر هماهنگی الگوی عرضه و تقاضا باید تاکید کرد.