علی پاکزاد: بر اساس
برآوردهای بانک مرکزی از سرمایه گذاری
دربازار مسکن طی نیمه نخسات سال 89
شاهد رشد سرمایه گذاری در تولید
واحدهای مسکونی هستیم و این مسئله
باعث شده است بازار مسکن در کشور شاهد
تحولات تازه ای باشد.
در حالی که از سال 87 شاهد رکود بازار
مسکن در کشور بوده ایم به نظر می امد
که این روند با کاهش ساخت و ساز به
انفجار قیمتی منتهی شود ولی به نظر می
رسد با توجه به چشم انداز مثبت قیمت
ها در این بازار این مشکل در حال بر
طرف شدن است و بخش خصوصی دوباره با
عرصه سرمایه گذاری در تولید مسکن آشتی
کرده است. امار ها نشان می دهد در
حالی که در نیم هاول سال 88 نسبت به
سال 87 میزان سرمایه گذاری برای عرضه
واحدهای مسکونی سیر نزولی پیدا کرده
بود وبازار شاهد 6 درصد کاهش میزان
سرمایه گذاری در این بخش بود در نیمه
نخست سال جاری این روند تغییر مسیر
داده و با نرخی معادل 7 درصد رشد پیدا
کرده است.
ترکیب سرمایه گذاری در بخش مسکن نشان
می دهد در حالی که سرمایه گذاری برای
اغاز ساخت و ساز واحدهای مسکونی در
نیمه اول سال 88 نسبت به نیمه اول سال
87 معادل 21 درصد کاهش پیدا کرده بود
در نیمه نخست سال جاری شاهد رشد حدود
11 درصدی در سرمایه گذاری برای آغاز
ساخت و ساز هستیم که به این ترتیب می
توان گفت چشم انداز بازار مسکن افق
روشنی دارد.
حسین قضاویف معاون اقتصادی بانک مرکزی
در این زمینه معتقد است از سه ماهه
چهارم سال 1388 وضعیت صدور پروانه های
ساختمانی در کل مناطق شهری به عنوان
شاخص پیشنگر تولید مسکن از بهبود
عملکرد برخوردار شد و در شش ماهه اول
سال جاری با قوت تداوم یافت. این
مسئله نشانه های رونق ساخت و ساز است
و امارها در بخش سرمایه گذاری در
ساختمان های شروع شده مناطق شهری در
شش ماهه اول سال جاری، نیز تاکیدی بر
همین مسئله است.
قضاوی در تاکید بر شرایط رونق مثبت
ایجاد شده در بازار می گوید:
خوشبختانه رونق مجدد فعالیت های
ساختمانی در حالی که بخش مسکن فاقد
هرگونه شوک و افزایش قیمت مسکن بوده
است، موید اتخاذ صحیح سیاست های پولی
و اعتباری در این بخش به منظور دفع
هرگونه التهاب در بازار معاملات مسکن
همراه با تشویق تولید است.
قضاوی در تشریح اقدامات بانک مرکزی در
ایجاد ثبت در بازار مسکن می
گوید:اهتمام نظام بانکی در تامین مالی
طرح مسکن مهر در سال 1388 و سال جاری
یکی دیگر از گام های اساسی در جهت
تامین مسکن اقشار متوسط و کم درآمد
بوده است و بر همین اساس علی رغم کاهش
فعالیت های ساختمانی در بخش مسکن در
سال های 88-1387در مقایسه با سال
1386، حجم تسهیلات اعطایی به بخش مسکن
در سال های مزبور از عملکرد قابل
ملاحظه‌ای برخوردار بوده است.
معاون بانک مرکزی معتقد است هرچند
محدود کردن اعطای تسهیلات خرید مسکن
با هدف کنترل بازار و مهار تقاضای
سفته بازی و جلوگیری از وقوع شوک
قیمتی صورت گرفتهولی در شرایط کنونی
مناسب است سیاست کنترل تقاضا صرفا با
هدف حذف تقاضای بورس بازانه مسکن،
دنبال شده، و تقاضای واقعی همچنان
امکان بروز و ظهور داشته باشد. لذا
حمایت شبکه بانکی از فاقدین مسکن و
اعطای تسهیلات خرید به این گروه از
خانوارها، مشابه آنچه در بانک مسکن
در حال پیگیری است، مناسب ارزیابی می
شود.
اتکاء صرف به منابع بانک ها پاسخگوی
نیاز بخش مسکن نیست و مناسب است برای
پاسخ به نیاز انباشته در این بخش
بستر اجرایی لازم جهت بکارگیری
ابزارهای تامین مالی جدید فراهم شود،
نظیر: ایجاد بازار رهن ثانویه و
انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه
تسهیلات رهنی،راه‌اندازی شرکتهای
تأمین سرمایه در حوزه مسکن،استفاده از
شرکتهای واسپاری (لیزینگ) در تأمین
منابع مالی تولید مسکن به صورت اجاره
و اجاره به شرط تملیک،استفاده از
صندوقهای سرمایه‌گذاری مشترک در داخل
و خارج با هدف جذب منابع برای تولید
انبوه مسکن.
سیاستهای تولیدی مناسب در
کنار تسهیلات مالی
گرچه شخصی سازی مفید به نظر می رسد،
ولی این سمت صنعتی سازی و شرکتی سازی
است که موجب کاهش قیمت تمام شده، و
مانع نوسانات شدید سینوسی در تولید
مسکن می تواند باشد.
برای یک شرکت بزرگ ساختمانی با تعداد
زیادی از کارکنان و کارگران ساختمانی
این امکان همچون یک شخصی ساز وجود
ندارد که فارغ از هرگونه تعهدی نسبت
به کارکنان و سهامداران شرکت با اندک
تقلیلی در سود خود، فعالیت را تعطیل و
به سراغ حرفه ای دیگر برود.
همچنین شرکتی‌سازی مسکن می‌تواند موجب
بالارفتن قدرت نظارت بر شرکت ها از
طریق نظام مهندسی شده ، سهم ساخت
صنعتی مسکن را بالا ببرد طوری که
هدف تعیین شده در پایان برنامه پنجم
یعنی رسیدن به سهم 20 درصدی ساخت
صنعتی از کل ساخت‌ساز (در مقایسه با 2
درصد فعلی) تحقق یابد.
بر اساس سرشماری عمومی سال 1385 نیاز
انباشته مسکن در کشور بیش از
5/1میلیونی واحد می باشد و از طرفی با
توجه به ساختار جوان جمعیت و رشد آمار
ازدواج در سال های میزان تقاضا برای
مسکن رو به فزونی بوده است و باید
برای پاسخگوییبه این نیاز اساسی به
دنبال راههایی بود که از طریق ان به
این تقاضای روز افزون هرچه ارزان تر
پاسخ گفت.
وبرای حصول به این هدف می توان در
کنار ظرفیت داخلی تولید مسکن، اقدام
به جذب سرمایه گذاری خارجی نموده و از
اینطریق هم از فن آوری های به روز،
افزایش سرعت و کیفیت ساخت وساز و
همچنین افزایش سهم شرکتی در اقتصاد
مسکن منتفع شد.
البته اتفاق خوب دیگری که در بازار
مسکن طی یک سال گذشته اتفاق افتاده
است کاهش قیمت تولید مسکن بوده است که
یکی از دلایل آن تلاش دولت برای کاهش
سهم قیمت زمین در قیمت تمام شدهد مسکن
بوده است. آمارها نشان می دهدنسبت
ارزش زمین به هزینه تمام شده در
ساختمان های مناطق شهری کل کشور در شش
ماهه اول امسال، 3/46 درصد بوده که
نسبت به دوره مشابه سال قبل 9/2 واحد
درصد کاهش داشته است.
البته در نهایت به رغم تمامی اتفاقات
خوبی که در بازار مسکن افتاده است
نباید فراموش کرد که این بازار
پتانسیل زیادی برای جهش قیمت ها دارد
و در صورتی که دولت می خواهد همزمان
با هدفمندسازی یارانه ها از وارد شدن
فشار بیش از حد بر اقشار آسیب پذیر
جلوگیری کند باید همچنان تلاش کند
بازار مسکن از فضای بورس بازی دور
بماند.
