امیدواری به ثبات بهای مسکن تا پایان سال
■ انتظار برای تأثیر کاهش سود بانکی بر بازار مسکن طولانی شدنِ رکود در بازار مسکن، انتظارات از دولت را برای رونق بازار مسکن به بالاترین سطح ممکن رسانده است. با توجه به طولانی شدن روند رکود بازار مسکن، متصدیان این عرصه، متوجه نیاز به تغییر بنیادین در روند کنونی شده‌اند. از همین رو، سیاست‌های دولت دوازدهم دو مشخصه‌ی کلیدی، شامل رویکردی واقع‌بینانه به جامعه‌ی تقاضا و کاهش سود بانکی را در نظر دارد. به گزارش «صما» دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در تحقیقی به بررسی دلایل ایجاد رونق و رکود در بخش مسکن با تأکید بر دوره رکودی ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۴ پرداخته است. نتایج این تحقیق حاکی از آن است که طی این سال‌ها دودسته عوامل داخلی و خارجی سبب ایجاد رکود در بازار مسکن شده‌اند. عوامل بیرونی شامل فضای نامناسب کسب‌وکار، تغییر و تحولات بازار پول، بودجه عمومی، درآمدهای مالیاتی و نوسانات در بازار نفت است و عوامل درونی عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا در بخش مسکن، ورود و خروج سازندگان غیرحرفه‌ای و نهادهای مختلف به این بخش، دوره طولانی ساخت‌وساز، عدم وجود زیرساخت‌های اطلاعاتی، قانونی و مالیاتی مناسب و همچنین عدم وجود زیرساخت‌های نهادی را شامل می‌شود. با این که مسئولان دولتی مدعی هستند که در پایان سال ۹۶، به دلیل کاهش نرخ سود بانکی تغییر محسوسی درروند رکود بازار مسکن اتفاق می‌افتد، اما نظرات برخی از کارشناسان این حوزه و افراد صاحب‌نظر، حاکی از ادامه روند رکود در این بازار است. این کارشناسان معتقدند هرچند کاهش نرخ سود بانک‌ها از جهاتی می‌تواند به رونق بازار مسکن در آینده کمک کند. اما این میزان به‌هیچ‌عنوان چشمگیر نخواهد بود این عده معتقدند به دلیل پایین بودن قدرت خرید مسکن، سازندگان با این عنوان که سود چندانی از بابت ساخت‌وساز نصیبشان نمی‌شود، سرمایه‌های خود را نزد بانک‌ها سپرده‌گذاری کرده‌اند، و ازآنجایی‌که همچنان سود بانکی بر سود طولانی مدت حاصل از ساخت‌وساز می‌چربد کاهش نرخ سود بانکی، خروج سرمایه‌های بلوکه‌شده از بانک‌ها و رونق بازار را به دنبال نخواهد داشت. مگر درصورتی‌که کاهش نرخ سود بانکی بیش از ارقام کنونی باشد. بر این اساس می‌توان کنترل نرخ رشد نقدینگی و تورم، متناسب کردن نرخ سود بانکی با نرخ تورم، تقویت بازارهای مالی جایگزین ازجمله بازار سرمایه را به‌عنوان راهکارهای ممانعت از نوسانات شدید در بازار مسکن معرفی کرد. با کلیک بر روی تصویر، مطلبی دیگر، مرتبط با موضوع در دسترس شما خواهد بود. اما در این بین به گفته برخی دیگر از فعالان عرصه ساخت‌وساز کاهش و کنترل نرخ سود تسهیلات، می‌تواند موجب کاهش مقبولیت عمومی به سپرده‌گذاری بلندمدت در بانک‌ها و به دنبال آن ورود نقدینگی به بازار مسکن می‌شود. آمارهای دولت از بازار مسکن در این میان برخی از مشاورین املاک اظهار می‌کنند که آمارهای داده‌شده از سوی دولت در خصوص خروج از رکود بازار مسکن واقعی نبوده و بر این اساس پیش‌بینی روند تغییر در بازار مسکن بسیار مشکل است. این عده معتقدند باوجوداینکه موقعیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن مناسب نباشد بازار را نمی‌توان پیش‌بینی کرد، اما برای خریداران واقعی یعنی کسانی که مسکن را صرفاً جهت سکونت خود می‌خواهند، بهترین زمان ممکن است. یکی از دلایل وجود زمان مناسب برای خرید مسکن، تسهیلاتی است که دولت جهت بالا بردن قدرت خریداران واقعی در این زمینه عرضه کرده است. اوراق حق تقدم، قیمت بسیار پایینی دارد و یک وام ۱۱۰ میلیون تومانی را می‌توان، ۱۷ میلیون تومان خریداری کرد. دولت معتقد است که برای خروج از رکود، نیازمند اتخاذ سیاست‌هایی متفاوت نسبت به دهه گذشته و مداخلاتی از جنس مسکن مهر و حتی مدل‌های تأمین مسکن دهه‌های ۶۰ و ۷۰ (توسعه شهرهای جدید) هستیم. به‌هرحال بنابراین گزارش طولانی شدن رکود در بازار مسکن انتظارات از دولت را جهت رونق بازار مسکن به بالاترین سطح ممکن رسانده است. با توجه به طولانی شدن روند رکود بازار مسکن، متصدیان این عرصه، متوجه نیاز به تغییر اساسی درروند جاری‌شده‌اند. لذا سیاست‌های دولت دوازدهم دو مشخصه کلیدی شامل رویکردی واقع‌بینانه به جامعه تقاضا و منع مداخله دولت در نظام عرضه را در نظر دارد. در این میان عباس آخوندی هدف دولت برای جهت‌بخشی به بازار مسکن طی ۴ سال آتی را «توانمندسازی سه دسته متقاضیان مسکن» معرفی کرد. این سه دسته، حاشیه‌نشین‌ها، ساکنان بافت‌های فرسوده و زوج‌های جوان یعنی همان خانه اولی‌ها را شامل می‌شود. بر این اساس تسهیلات خرید مسکن بایستی متناسب با استطاعت این متقاضیان ارائه شود. به کمک این دو ابزار، طول مدت سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن و طول دوره بازپرداخت تسهیلات، به‌گونه‌ای می‌تواند تنظیم شود که جذابیت اولیه اما ناکافی تسهیلات فعلی، برای خانوارهای متقاضی خرید مسکن، ادامه یابد. تغییر چندانی پیش روی مسکن نیست عملکرد نظام عرضه مسکن طی ۱۰ سال اخیر نیز مشخص می‌کند که ساخت‌وسازهای انبوه سال‌های قبل از رکود باعث شده است، در حال حاضر ۶ میلیون و ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور، در گروه «عرضه ناکارآمد» طبقه‌بندی شوند که شامل مسکن مهر، خانه‌های خالی و خانه‌های دوم هستند و فاقد ارتباطی مؤثر با تقاضای مصرفی است. حدود ۲/۲ میلیون واحد مسکن مهر، ۶/۲ واحد مسکونی خالی از سکنه و ۱/۲ میلیون واحد مسکونی دوم افراد، املاکی هستند که بخشی از آن‌ها در قالب عرضه انبوه با مداخله دولت (مسکن مهر) و بخشی دیگر، با ساخت‌وسازهای سوداگرانه ساخته‌شده‌اند، اما در تأمین نیاز مسکن، موفق نبوده‌اند. در مقابل این حجم واحد مسکونی ناکارآمد، همچنان، ۲۰ میلیون نفر «بد مسکن» در قالب حاشیه‌نشین‌ها و ۶ میلیون خانوار ساکنین بافت‌های فرسوده، به‌عنوان بخشی از تقاضای واقعی وجود دارند که نیاز آن‌ها از طریق ۹/۶ میلیون عرضه ناکارآمد سال‌های گذشته تأمین نشده است. به‌طورکلی بر اساس آمارهای موجود و بنا بر نظر بسیاری از کارشناسان و متخصصین حوزه مسکن تا پایان سال ۹۶ تغییرات چندانی در جهت برون‌رفت از رکود در بازار مسکن به وجود نخواهد آمد و تنها می‌توان امیدوار به ثبات میزان اجاره‌بها و افزایش مقدار نقدینگی به سبب کاهش نرخ سود بانکی و درنتیجه افزایش قدرت خرید بود.
|
