■ آسیب‌شناسی سه نامه‌ی وزیر شهرسازی درباره‌ی مسکن

آسیب‌شناسی سه نامه‌ی وزیر شهرسازی در خصوص مسکن
■ مشکل مسکن با احکام دستوری حل نمی‌شود

اخیراً وزیر راه و شهرسازی ۳ پیش‌نویس لایحه تحت عنوان «اصلاح ماده‌ی ۱۵ قانون سامان‌دهی و حمایت از تولید و عرضه‌ی مسکن»، «تغییر قانون مالک و مستأجر برای تعیین سقف رشد اجاره‌بها» و نسخه‌ی «اصلاح قوانین سامان‌دهی مسکن و مالیات‌های مستقیم» به دولت ارائه کرده و خواستار بررسی فوری آن در دولت و مجلس شده است؛ و این در حالی است که کارشناسانِ مسکن ایرادهایی بنیادین به محتوای این نامه‌ها گرفته‌اند.

به گفته کارشناسان مسکن، دولت طی ۴۰ سال گذشته به اجرای دستوری و بدون پشتوانه فکری و قانونی لازم در حوزه اقتصاد عادت کرده و در مواجهه با مسائل و مشکلات مختلفی که دولت با آن برخورد می‌کند پیشنهادهای سلبی و دستوری زیاد مشاهده می‌شود.

در این میان بخش مسکن که در روزهای جاری با تحولات سریع و خارج از کنترل بازار همراه شده است، از پیشنهاد صدور این قبیل اوامر بی‌نصیب نمانده است. در همین رابطه، وزیر راه و شهرسازی ۳ پیش‌نویس لایحه تحت عنوان «اصلاح ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» «تغییر قانون مالک و مستأجر برای تعیین سقف رشد اجاره‌بها» و نسخه «اصلاح قوانین ساماندهی مسکن و مالیات‌های مستقیم» و به دولت ارائه کرده و خواستار بررسی فوری آن در دولت و مجلس شده است.

در این میان، به گفته بسیاری از کارشناسان و فعالان بازار مسکن درصورتی‌ که این لوایح به قانون تبدیل شوند، اجرای آن‌ها ‌جز زیرساخت‌های تحکمی و قانونی نیازمند فضا و زمانی مناسب است، چرا که در حال حاضر وضعیت اقتصادی کشور در تنش و کشمکش موارد متعدد اقتصادی است.

آسیب‌شناسی نظام توزیع زمین

یک کارشناس ساخت‌وساز در خصوص «اصلاح ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» و اخذ عوارض از زمین‌های بایر در راستای تولید مسکن گفت: این طرح‌ها برنامه‌های از پیش شکست‌خورده بوده و این تصمیم نشان می‌دهد که وزارت مسکن و شهرسازی فاقد طرح و برنامه کلی و هدفمند برای مسکن است و هنوز سعی دارد با قوانین به جنگ مشکل مسکن برود که مطمئنا شکست خواهد خورد و اجرای آن موجب دردسر‌های زیادی برای مردم و ادارات شده و حتی در شرایطی غیرقابل اجرا خواهد بود.

حسین احمداوغلی بابیان مطلب فوق به «صما» گفت: اجرای این قانون در برخی کشورهای غربی که مورد استناد آقای وزیر راه و شهرسازی قرارگرفته مطمئن پیرو یک سلسله قوانین و اهداف مشخصی قرار دارد که کشور ما فاقد آن اهداف و زیرساخت‌ها است.

وی گفت: از طرف دیگر این تصمیم حکایت از عدم شناسایی درست مشکل ریشه‌دار مسکن کشور دارد، چراکه مشکل اصلی ما عدم عرضه زمین نیست بلکه عدم وجود سیستمی هدفمند و به‌روز در خدمت تولید و توزیع مناسب مسکن است. ازاین‌رو، بدون وجود چنین زیرساختی، این قانون بی‌اثر خواهد بود.

احمداوغلی گفت: چراکه هدف توزیع زمین موجود نه‌تنها تولید مسکن نبوده که در خدمت سوداگری است و هر کس که زمین را خریده با سودای سود بوده است و به مسکن نیاز نداشته است.

این کارشناس ساخت‌وساز در ادامه افزود: اگر سیستمی وجود داشت که از تفکیک این زمین جلوگیری می‌کرد و زمین را در اختیار تولید انبوه مسکن قرار می‌داد و به‌طور شفاف با رعایت اولویت در اختیار خانه اولی‌ها و نیازمندان مسکن قرار می‌داد، نه‌تنها قسمتی از مشکل مسکن را رفع می‌کرد و با جلوگیری از سوداگری مانع افزایش بی‌رویه قیمت آن می‌شد، بلکه از ساخت‌وسازهای غیراصولی و تولید خانه‌های توسری‌خور در ورودی شهر هم جلوگیری می‌کرد و آن موقع می‌شد گفت که ما در مسیر درستی قرار داریم.

وی گفت: اگر این زمین، به‌صورت پروژه ساخته می‌شد حداکثر سه الی چهارساله احداث و مورد بهره‌برداری قرار می‌گرفت و ولی الآن شاید ساخته‌شدن همه قطعه‌ها نیم‌قرن زمان ببرد. اگر این زمین به‌صورت پروژه طراحی می‌شد حداکثر بهره‌وری در آن اعمال می‌شد و ظرفیت آن حداقل تا چهار برابر افزایش می‌یافت.

با کلیک بر روی تصویر، مطلبی دیگر مرتبط با موضوع، در دسترس شما خواهد بود.

مشکل، عرضه نشدنِ زمین نیست

وی گفت: پس مشکل عدم عرضه زمین نیست بلکه عدم وجود سیستم و سازوکار مشخص، شفاف و هدفمند است؛ بنابراین چون مشکل را درست تشخیص نداده‌ایم، راهکارمان هم درست نخواهد بود.

احمد اوغلی همچنین افزود: اخذ مالیات از زمین‌های بایر هرگز آن‌ها را در مسیر عرضه و ساخت‌وساز قرار نخواهد داد چون فاقد چنین زیرساختی برای این منظور هستیم. مضافاً مسکن در مناطق زیادی از کشور هنوز واحد‌های ساخته‌شده و زمین‌ها فروش نمی‌روند و این بازار در رکود قرار دارد.

وی با اشاره به اینکه اصلاح این ماده حتی در صورت اجرای درست آن تأثیر زیادی در قیمت زمین هم نخواهد داشت گفت: چراکه همان‌طور که اشاره شد ۸۰ در صد مشکل عرضه نیست، بلکه سیستم غلط سوداگری و تقاضا (بعضاً تقاضای کاذب) است.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: اصلاح این ماده مبنای حقوقی درستی هم ندارد و دولت نمی‌تواند حق مالکیت خصوصی بر زمین را به طرق مختلف نقض کند و برای اموال مردم تعیین تکلیف کند.

وی گفت: حتی وجود چنین زمین‌هایی می‌تواند سوپاپ اطمینانی برای مشکلات آینده باشد. شاید تنها خروجی این قانون مقدمات لازم برای اجرای آن باشد که بسیار مهم‌تر از اخذ عوارض است.

احمد اوغلی در ادامه افزود: در این قانون شهرداری مکلف شده است، زمین‌های بایر را برای اخذ عوارض شناسایی کند که کار بسیار مفیدی است منتها نه برای اخذ عوارض بلکه برای برنامه‌ریزی و طرح کاربری‌های مختلف در راستای نیازهای شهر، مفید است.

وی همچنین تأکید کرد: یکی از مشکلات اساسی شهر‌های ما گسترش بی‌رویه آن‌ها است یعنی دانش شهرسازی و فنّاوری تأثیر زیادی در گسترش آن‌ها ندارد و شهر‌ها بدون پلان مشخص و غیراصولی و دیمی بزرگ‌شده و می‌شوند و مشکلات فراوانی را برای مردم ایجاد می‌کنند.

این کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه شناسایی زمین‌های بایر همچنین می‌تواند مانع از تصرف غیرقانونی آن‌ها شود گفت: چه‌بسا بسیاری از اسناد آن‌ها هم که وجود دارد غیرقانونی و مخدوش باشد و می‌تواند مورد پیگیری واقع شود

وی گفت: برای به سامان شدن وضعیت مسکن نیاز به یک سازمان جدید، کارآمد، مدرن، چابک و شفاف وجود دارد و برای این کار لازم است چندین نهاد و سازمان در رابطه با مسکن ادغام‌شده و یک سازمان شفاف و کارآمد شبیه بورس پدیدآورند.

احمد اوغلی در نهایت گفت: در این سازمان (بورس مسکن) طرح‌های کوتاه و بلندمدت تدوین می‌شود که تغییر دولت‌ها تاثیری در سیاست‌های اصولی آن ندارد، شفاف و کار آمد است و جایی برای اعمال نظرات شخصی و طرح‌های بدون کارشناسی مناسب شبیه مسکن مهر وجود ندارد. اگر سیاست این سازمان درست تدوین شود با هدایت سرمایه‌ها در حوزه مسکن از سوداگری به تولید، مشکل مسکن به‌طور ریشه‌یی و اصولی برای همیشه حل خواهد شد.

رواج پشت‌نویسی در اجاره‌نامه‌های مسکن

در همین رابطه یک کارشناس شهرسازی در خصوص پیش‌نویس تغییر قانون مالک و مستأجر برای تعیین سقف رشد اجاره‌بها ارائه شده از سوی وزیر راه به دولت گفت: ۴ تبصره این پیش لایحه شامل افزایش ۱۰ درصدی اجاره‌بها در زمان تمدید قرارداد، مسائل مربوط به تمدید اجاره، مسکونی بودن واحد و لغو هرگونه توافق برخلاف مفاد این قانون است. بر این اساس در تبصره یک این پیش‌نویس موجران را موظف کرده تا تمدید قراردادهای اجاره خود تنها ۱۰ درصد افزایش دهند؛ اما به‌طور حتم این مصوبه احتمالی، به سه علت زیر بار نرفتن موجر برای افزایش ۱۰ درصدی، زیرزمینی شدن قراردادها و افزایش تورم عملیاتی نخواهد شد.

محمدعلی مهری با بیان مطلب فوق به «صما» گفت: بدون تردید بازار مصرف به این لایحه در صورت اجرایی شدن واکنش داده و تمام قراردادهای تمدید پشت‌نویسی خواهد شد چراکه مستأجر مجبور است برای تمدید ملک تحت اجاره خود با هر ساز موجر برقصد.

وی بابیان اینکه در اسلام مالکیت یک حق است، گفت: نمی‌توان یک موجر را موظف کرد ملک خود را با فشارهای دستوری وارد چرخه بازار کند. در ثانی موجر انتظار دارد بازده ملک خود همگام با تورم رشد کند آیا ۱۰ درصد پیشنهادی قابل مقایسه با نرخ تورم کشور است؟

مهری در خصوص تبصره دوم این نامه که درخصوص افزایش زمان قراردادهای اجاره و امضای اجاره‌نامه‌های چندساله است، گفت: برعکس تبصره اول این تبصره بسیار مطلوب است و می‌تواند تاثیر مثبتی در خصوص کاهش قیمت اجاره و استرس مستأجر داشته باشد، اما متاسفانه زیرساخت‌های اجرایی آن در کشور وجود ندارد.

وی گفت: یکی از راه‌های اجرایی تبصره دوم در اخذ مالیات نهفته شده که با وجود تاکیدات کارشناسان متعدد در خصوص اجرایی شدن مالیات، اجرای این طرح دارای ابهامات متعددی در خصوص چگونگی و نحوه اجرا، زیرساخت‌های دستوری، میزان و مبالغ اخذ مالیات و مزایا و مضرات اجرا در دوران رکود است.

مهری گفت: به‌طور مستقیم باید بیان کنم، در صورت اجرای دو تبصره قیدشده توسط وزیر راه و شهرسازی، این لایحه به مسیر ناصحیحی خواهد رفت و قانونی و اجرایی شدن آن باعث افزایش قیمت و پشت‌نویسی اجاره‌نامه‌ها خواهد شد. در ثانی روابط مستأجر و موجر به دلیل این افزایش‌ها بسیار تنش‌ آمیز خواهد بود.

حالا کمی دیر شده است

در همین رساتا حمید رضا قاضی زاهدی، کارشناسان مسکن نیز درباره جراحی مالیاتی که محور یکی از پیش‌نویس لوایح ارائه شده از سوی آخوندی است، گفت: وزیر راه و شهرسازی در این پیش‌نویس لایحه به دنبال اجرایی شدن افزایش طول مدت اجاره آپارتمان‌ها به ۲‌سال، افزایش عرضه واحدهای زیر ۱۰۰ مترمربع در شهرها، کاهش خانه‌های خالی، افزایش عرضه زمین مسکونی و اجاره‌یی است.

وی بابیان اینکه تمامی موارد عنوان‌شده در نامه فوق مطالب مهم و حیاتی برای نجات‌بخش مسکن است گفت: البته به نظر می‌رسد این نامه‌ها باید چند سال قبل به دست هیات دولت می‌رسید. چراکه طی سال‌های اخیر بازار مسکن به‌شدت با کمبود واحدهای مناسب برای اقشار کم‌درآمد روبرو شده است.

قاضی زاهدی گفت: ایجاد جذابیت برای ورود سازندگان ذی‌صلاح نقطه اوج نامه فوق است چراکه تشویق‌های مالیاتی برای سازندگان می‌تواند در میزان موثر باشد.

وی بابیان اینکه بهترین بخش این نامه توجه به کوچک‌سازی املاک به‌منظور خانه‌دار کردن اقشار متوسط جامعه است عنوان کرد: طی چند سال اخیر به‌واسطه حاشیه سود بالا بسیاری از سازندگان به سمت مال‌سازی و املاک تجاری سرازیر و متاسفانه خانه‌دار کردن بخش مصرفی جامعه که پشتوانه مالی خوبی نداشتند کاملاً به ورطه فراموشی کشیده شدند. این کارشناس مسکن گفت: بنابراین به لحاظ معافیت مالیاتی در نقل‌ و انتقال و ساخت و فروش اگرچه در دوران رکود نکته قابل استنادی برای افزایش ساخت‌وساز نیست، اما می‌تواند تا حدودی تولید را در این عرصه افزایش دهد.

زاهدی همچنین تاکید کرد: در حال حاضر تعادل عرضه و تقاضا به‌شدت به‌هم‌ریخته و این مورد می‌تواند در آینده بسیار نزدیک تاثیرات جبران‌ناپذیری بر بخش تقاضای مسکن وارد کند.

وی بابیان اینکه نکته قالب توجه در متن نامه جراحی اقتصادی شناسایی و اخذ مالیات از خانه‌های خالی و زمین‌های احتکار شده بایر است، عنوان کرد: همواره اخذ مالیات از موارد فوق‌الذکر برای دولت چالش و دغدغه بوده و هنوز هم بعد از گذشت سالیان متمادی راهکارهای اجرایی برای اخذ مالیات راهکار اجرایی برای آن اندیشیده نشده است.

این کارشناس مسکن گفت: به نظر می‌رسد اگر بتوانیم شهرداری‌ها (به عنوان حاکمان محلی) را وارد معادله جراحی مالیاتی کنیم، می‌توانیم عملکرد مطلوبی در این خصوص داشته باشیم. البته حتی با همکاری این حکمران‌های محلی نیز اخذ مالیات با مشکلات زیادی روبرو شده و نیازمند ایجاد زیرساخت، مقاومت در این مسیر و مشارکت مجلس شورای اسلامی است.