زنگ هشدار تراکم فروشی برای اقتصاد شهری
به رغم گذشت حدود چهار دهه از شکل گیری مباحث شهرسازی و توسعه شهری در ایران، هنوز جهت گیری سیاست های شهرسازی و توسعه شهری از کاستی های فراوان رنج می برد و اصول و معیارهای آن مورد غفلت قرار گرفته است. تراکم ساختمانی از جمله مباحث مهم شهرسازی و توسعه شهری است که در سال های اخیر جامعه شهری ایران را به شدت تحت تاثیر قرار داده است. به گونه ای که در چند سال گذشته همواره برخی از مسئولان و کارشناسان در مورد خطرات و پیامدهای ناشی از تراکم فروشی هشدار داده اند. به گفته وزیر راه و ترابری دولت اصلاحات، در سه سال اخیر در کلانشهر تهران به اندازه 30 سال دیگر تراکم فروشی شده، به طوری که از سال 90 تا 92 100 میلیون متر مربع تراکم در پایتخت فروخته شده است. معنای این میزان تراکم فروشی این است که در سه سال اخیر 3 میلیون نفر به جمعیت تهران اضافه شده و این در حالی است که باید پیش از اینها پذیرش جمعیت تهران متوقف می شد. تراکم فروشی از موضوعاتی است که بارها مورد انتقاد وزیر راه و شهرسازی نیز قرار گرفته و کارشناسان حوزه شهری در مورد آن هشدار داده اند، اما متاسفانه شهرداری بدون توجه به این نگرانی ها و انتقادات همچنان به فروش تراکم ادامه می دهد. اما در اینجا این سوال مطرح می شود که تراکم فروشی چه تبعات و پیامدهایی برای کلانشهری مانند تهران دارد و چه مشکلات و معضلاتی را برای شهروندان به بار می آورد؟ به اعتقاد کارشناسان تراکم فروشی یک معضل اساسی در اقتصاد شهری است که پیامدهای ناگواری را برای شهرها و از جمله تهران به دنبال دارد. فروش تراکم علاوه بر اینکه فرصت توسعه متعادل و متوازن را از بین می برد، امکان برنامه ریزی برای اداره شهر را نیز از مدیران سلب می کند. در چنین شرایطی اداره کردن کلانشهری مانند تهران دشواری های خاص خود را خواهد داشت؛ به طوری که این مشکلات می تواند در سال های نه چندان دور این شهر را با یک بن بست مواجه کند. از سوی دیگر از آنجا که تراکم فروشی به دلیل افزایش مهاجرت از روستاها به شهرها اتفاق می افتد، به نوبه خود موجب افزایش ترافیک و رشد میزان آلودگی هوا و آلودگی صوتی می شود و از همین رو به تدریج در چنین شهری زندگی برای شهروندان سخت می شود و نمی توانند در آن به راحتی زندگی کنند. به گفته صاحبنظران در واقع یکی از آثار تراکم فروشی این است که به تدریج شهر را برای شهروندان غیر قابل سکونت می کند. در عین حال کارشناسان رشد هزینه ساخت و ساز و به تبع آن افزایش قیمت مسکن را یکی دیگر از آثار و پیامدهای منفی تراکم فروشی ارزیابی می کنند. متاسفانه در کشور ما شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی از متقاضیان مبلغی را دریافت می کند که این موضوع به نوبه خود موجب افزایش چشمگیر هزینه احداث مسکن می شود. این در حالی است که قاعدتا با افزایش تراکم باید عرضه زمین هم بیشتر شود و لذا قیمت مسکن کاهش یابد، اما در کشور ما و به ویژه در کلانشهرها به دلیل تسلط جو سوداگری در بازار ساخت و ساز و مسکن نتیجه عکس این حاصل شده است. صاحبنظران علت این موضوع را در آن می دانند که با افزایش تراکم فروشی، زمین ارزش و قیمت بیشتری پیدا کرده که نتایج آن در قیمت زمین و هزینه تمام شده مسکن نمایان شده است. در این میان صاحب نظران معتقدند که چند راه برای کنترل تراکم فروشی وجود دارد. متکی شدن بخشی از درآمد شهرداری ها بر مالیات محلی و همچنین بر مالیات ملی یکی از راهکارهایی است که می تواند مانعی بر سر راه تراکم فروشی باشد. در عین حال مطرح و تصویب شدن لایحه در آمدهای پایدار شهرداری در مجلس شورای اسلامی نیز راهکار دیگری است که می تواند خط بطلانی بر تراکم فروشی بکشد، زیرا حدود 30 سال است که این لایحه در یک حالت بلاتکلیف باقی مانده است. حال باید منتظر ماند و دید بالاخره چه زمانی دولت و شهرداری برای جمع شدن بساط تراکم فروشی دست به کار خواهند شد؟
|
