■ بسته جدید تشویقی نوسازی بافتهای فرسوده نقد و بررسی شد

بسته جدید تشویقی نوسازی بافتهای فرسوده نقد و بررسی شد

نشست بررسی و نقد بسته جدید تشویقی نوسازی بافتهای فرسوده با حضور جمعی از محققان و کارشناسان مسائل شهری در پژوهشگاه علوم انسانی و مطالعات اجتماعی جهاددانشگاهی برگزار شد.

به گزارش سرویس «شهری» ایسنا، نقی عسگری، عضو هیات علمی گروه مدیریت و برنامه‌ریزی شهری پژوهشکده علوم توسعه پژوهشگاه علوم انسانی و مطالعات اجتماعی جهاددانشگاهی با اشاره به تعریف بافتهای فرسوده گفت: در کشور ما از دهه پیش با شناسایی این مناطق و اتخاذ سیاستهای تشویقی، سعی در احیاء این بافتها شده است. بر اساس داده‌های رسمی در شهرهای کشور بیش از 70 هزار هکتار و در شهر تهران 3268 هکتار بافت فرسوده شناسایی شده است.

وی تصریح کرد: اگر بافتهای تاریخی و اسکان غیر رسمی را نیز به این ارقام اضافه کنیم سطح بافتهای نیازمند توجه ویژه، تا 130 هزار هکتار افزایش می‌یابد که معادل 30 درصد محدوده شهرهای کشور است که 20 درصد از جمعیت شهری را نیز در بر می‌گیرد. بافت فرسوده تهران معادل 5 درصد وسعت و با حدود 262 هزار واحد مسکونی و بیش از یک میلیون و 152 هزار نفر است.

عسگری با اشاره به مداخله دولت و شهرداریها دراحیاء بافتهای فرسوده گفت: این بسته‌ها عموماً شامل بخشودگی عوارض ساخت و ساز و دریافت تسهیلات بانکی بدون سپرده‌گذاری و تخفیف در سود بانکی بوده است.

وی تصریح کرد: بر اساس داده‌های موجود از سال 1384 تا تقریباً اواخر سال 93 حدود 265 هزار واحد تسهیلات در سراسر کشور به بافتهای فرسوده تعلق گرفته است.همچنین تخفیف در عوارض ساخت و ساز نیز ارقام قابل توجهی بوده است، مثلاً در شهر تهران از سال 1388 تا اواخر سال 93 حدود 4068 میلیارد ریال تخفیف در عوارض داده شده است.

وی افزود: مجموع حمایتهای فوق منجر به عملکرد 13 درصدی نوسازی در واحدهای مسکونی بافتهای فرسوده در سراسر کشور بوده است. در بافتهای فرسوده شهر تهران نیز از سال 1388 ،حدود 60 هزار پروانه مسکونی صادر و 281 هزار واحد مسکونی تولید شده که حدود 751 هکتار از اراضی بافتهای فرسوده است و معادل حدود 23 درصد بافت فرسوده تهران می‌شود.

وی ادامه داد: بسته تشویقی جدید که ششم اردیبهشت امسال رونمایی شد، شامل سه دسته تخفیف درعوارض ساخت و ساز(تخفیف عوارض در ساخت و سازهای مسکونی، تخفیف عوارض در ساخت و سازهای غیرمسکونی و تخفیف از پرداخت عوارض ارزش بهینه ناشی از اجرای طرحهای توسعه شهری و چهار نوع تشویق دیگر از جمله تراکم تشویقی، تخفیف پارکینگ، تسهیلات بانکی بدون سپرده‌گذاری و یارانه سود بانکی و طراحی و اجرای نما) می‌شود.

عضو هیات علمی جهاد دانشگاهی در مورد تخفیف پرداخت عوارض ارزش بهینه ناشی از اجرای طرحهای توسعه شهری در بسته جدید گفت: این نوع حمایت برای اولین بار در بسته‌ جدید گنجانده شده است که شامل معافیت 100 درصدی اراضی قطعات مسکونی زیر 300 متر مربع می‌شود.

وی در خصوص تخفیف پارکینگ تصریح کرد: در بسته‌های پیشین تقریباً تخفیف در پارکینگ به صورتی که دراین بسته آمده است مطرح نبوده، چرا که در بسته‌ پیشین فقط مزایای مصوبه 502 کمیسیون ماده 5 مبنی بر امکان تخصیص طبقه همکف به کاربریهای پشتیبان سکونت و قابلیت تفکیک در پارکینگ طبقاتی بیش از 5 طبقه، در آمده بود که در سایر نواحی شهر نیز قابلیت تعمیم داشت. در بسته جدید تخفیف در پارکینگ به صورت کسری یک واحد برای املاک 100 تا 200 انفرادی ، پذیرش یک واحد مزاحم به ازای هر پلاک برای پلاک‌های تجمیعی 100 تا 150 و بیش از 300 مترمربع و پذیرش نیم واحد تا سقف 180 درصد تراکم در پلاک‌های 150-300 مترمربع پیشنهاد شده است.

وی گفت: حمایت از طراحی و اجرای نما از جمله مشوق‌های جدید بسته تشویقی است. طراحی رایگان نمای بناها مطابق با معماری اسلامی-ایرانی توسط دفاتر تسهیل‌گری و کمک هزینه 10 میلیون تومانی برای املاک بیش از 100 متر مربع در بافتهای فرسوده در این بسته جای گرفته است.

عسگری عنوان کرد: این بسته به طور کلی نسبت به حمایتهای پیشین تغییر چندانی از نظر ماهیت نداشته است؛ بلکه فقط با افزودن مشوق‌های مالی (تخفیف عوارض بناهای غیرمسکونی، ارزش بهینه،‌ تراکم تشویقی، تخفیف پارکینگ و طراحی و اجرای نما ) و حمایت بیشتر از قطعات 100 تا 300 متر مربعی ، در صدد سرعت بخشیدن به نوسازی بافتهای فرسوده است.

بسته تشویقی کور و غیر علمی است

وی بسته تشویقی را بر خلاف ادعا‌های موجود همچنان غیرهدفمند، بی‌توجه به تجارب موجود و فاقد پشتوانه علمی خواند و در بیان این ادعاها ، به تجارب موجود در کشورهای دیگر ، ادبیات شکل‌گرفته جهانی در حوزه‌ بازآفرینی ، تحولات و تغییر نگرش صورت گرفته در سطوح کلان تصمیم‌گیری در این حوزه در کشور و به نتایج مطالعات اخیر صورت گرفته در بافتهای فرسوده اشاره کرد.

عسگری در توضیح بی توجهی به تجارب سایر کشورها و ادبیات جهانی بازآفرینی در این بسته افزود: توسعه شهری در ایران به طورعمده در سالهای بعد از اصلاحات ارضی صورت گرفته است که با تاخیر 20 ساله نسبت به بازسازی های وسیع اروپای بعد از جنگ جهانی دوم بوده است. لذا قدمت نوسازی‌های عمده نیز ،‌ با تاخیر 20 ساله در کشور ما نسبت به کشورهای اروپایی آغاز شده است یعنی ما شانس استفاده از تجارب آنها را داشته‌ایم که متاسفانه نه در بسته‌های پیشین و نه در این بسته اندک نگاهی به آنها نشده است.

وی در مورد بی توجهی به رویکرد جدید بازآفرینی در کشوردر بسته جدید نیز اظهار کرد: تغییر رویکرد داخلی به نوسازی و بازآفرینی بافتهای فرسوده نیز نادیده گرفته شده است. رویکردی که با بررسی اجمالی تحولات چند سال گذشته و مخصوصاً تصویب سند ملی راهبردی احیاء بهسازی، نوسازی و توانمند سازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری در 16 شهریور ماه سال گذشته از طرف هیئت دولت چهره رسمی به خود گرفته است.

وی ادامه داد: ویژگیهای اصلی رهیافت جدید در نظام برنامه‌ریزی محلات هدف بازآفرینی را می‌توان به طورعمده در توجه به ابعاد اجتماعی و اقتصادی بازآفرینی در کنار نوسازی کالبدی، توجه به برنامه ریزی یکپارچه و هماهنگ با کلیه دستگاه‌ها و نهادهای مرتبط و فراهم کردن بسترهای قانونی آن و تامین منابع مالی قابل توجه و پایدار خلاصه کرد.

وی همچنین در مورد بی توجهی به نتایج ارزیابی‌های صورت گرفته از اثرات نوسازی در بافتهای فرسوده و توسعه‌های مسکونی اخیر اظهار کرد: سیاست‌گذاران و تصمیم‌گیران بسته تشویقی جدید ، چه خوب بود که بعد از تجربه حدوداً 8 ساله و قبل از ارائه بسته جدید، نگاهی هم به نتایج مطالعات (متاسفانه معدود) صورت گرفته در محافل دانشگاهی و پژوهشی می‌کردند و چه خوب بود که تجربه مساکن مهر که نوع دیگری از مساکن حمایت شده هستند را مد نظر داشتند.

عسگری ادامه داد: افزایش غیر متناسب واحدهای مسکونی در مقایسه با تراکم‌های معمول در سایر نواحی شهری و زیرساختها و خدمات ،‌ ارائه الگوهای غیر همسان با الگوی غالب سکونت در بافتهای سنتی شهرها ، انبوه‌سازی و همسان‌سازی و دوری از اختلاط اجتماعی ، کاهش امنیت و افزایش رفتارهای ضد اجتماعی و جایگزین‌سازی و فراری دادن فقرا و مستاجران فقیر ساکن در این بافتها ، موضوعاتی هستند که با بررسی اجمالی هر پژوهشگر کم‌تجربه‌ای قابل احصاء هستند.

راهکارهایی که در بسته جدید تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده دیده‌ نشدند

عسگری در ادامه با استفاده از تجارب موجود به نمونه‌هایی از راهکارها که قابلیت گنجاندن در بسته تشویقی جدید را داشتند در قالب راهکارهای محیطی-کالبدی ، اجتماعی و اقتصادی اشاره کرد.

وی در ارائه راهکارهای محیطی-کالبدی به جدا کردن سیستم شرب و بهداشتی از آب باران در بناها، آبگرمکن‌های خورشیدی و فتوولتائیک اشاره کرد و افزود:

راهکارهای اجتماعی نیز شامل تراکم تشویقی و انتقال حق توسعه، مسکن ارزان‌قیمت وتقویت هویت محله‌ای می‌شود.

وی همچنین به راهکارهای اقتصادی اشاره کرد وگفت: نوسازی محلات نه تنها نوسازی بناها و زیرساختهاست بلکه ارتقاء مهارت ، دانش و ایجاد فرصتهای بیشتر اشتغال برای ساکنین نیز است که علاوه بر احیاء، حیات اجتماعی محلات می‌باشد. تجربه برخی از کشورها نشان می‌دهد که لازم است تناسبی از اقدامات سخت افزاری و نرم‌افزاری در احیاء و نوسازی محلات فرسوده اتخاذ شود.

عسگری اظهارکرد: راهکارهای همچون تخصیص کارتهای اختصاصی یارانه‌ای برای ساکنین محلات در استفاده از خدمات عمومی (کلوپ‌ها ، استخرها و ...) راهکارهای تجربه‌شده‌ای است که در بخش نرم‌افزاری نوسازی محلات قرار می‌گیرد.

وی گفت: در زمینه ارتقاء مهارت ، توانمندسازی و افزایش فرصتهای شغلی ، اختصاص سهمیه به نیروی کار ساکن محلات ، از جمله راهکارهای قابل اجرا در بسته تشویقی است که نادیده گرفته شده است. همچنین افزایش اقدامات توسعه‌ای در محلات از طریق اختصاص امتیاز ویژه به پیمانکاران محلی ساکن محلات نیز یکی از روشهای دیگر است که قابلیت اجرایی دارد. امتیاز ویژه به پروژه‌های غیرمسکونی (تجاری ، اداری و...) اشتغال‌زا و ایجاد ارتباط بین میزان تشویق و اشتغالزایی نیز از جمله روشهای موثر در افزایش فرصتهای شغلی در بافتهای فرسوده است که قابلیت اجرایی دارد.