■ گام نخست «سیاست متوازن» در بازار مسکن

گام نخست «سیاست متوازن» در بازار مسکن

علی چگینی

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن

نظر به اهمیت مسکن و خدمات مرتبط با آن در مباحث مربوط به تولید، اشتغال و رفاه خانوارها، این بخش نیازمند توجه ویژه‌ای از سوی دولت‌ها در مراحل مختلف توسعه است. از طرفی ارتباط گسترده بخش مسکن با سایر بخش‌ها و فعالیت‌های اقتصادی اگرچه مزیتی مهم تلقی می‌شود، در عین حال برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری در این بخش را با پیچیدگی مواجه می‌کند. از این‌رو در تدوین و اجرای سیاست‌های این بخش علاوه بر لحاظ کردن شرایط بازار و در نظر گرفتن اقتصاد خانوار، میزان ارتقای سطح رفاه جامعه به‌عنوان هدف غایی تمامی سیاست‌های دولت نیز حسب شرایط و اولویت‌های موجود باید مورد توجه قرار گیرد. از این‌رو توجه به همسو بودن سیاست‌های اتخاذ شده بسیار حائزاهمیت است.

طی سال‌های گذشته، سیاست‌های دولت در بخش مسکن، عمدتا معطوف به حمایت از سمت عرضه بوده است. اجرای برنامه تولید مسکن ارزان‌قیمت، تحت‌عنوان برنامه مسکن مهر، مصداق بارز این سیاست‌ها است.

از دیگر سو بررسی تحولات اقتصاد کلان و بخش مسکن به‌ویژه شاخص‌های اقتصادی این بخش، از بروز رکود تورمی و در عین حال نبود تقاضای موثر ناشی از کاهش قدرت خرید خانوارها طی سال‌های اخیر حکایت دارد. این امر در کنار تحول سایر شاخص‌های بخش مسکن، منجر به جلب توجه دولتمردان و سیاستمداران به حمایت از سمت تقاضا در این بازار شده است. از این رو دولت یازدهم به‌منظور بازگرداندن رونق به این بخش، در یک چرخش سیاستی از حمایت یکسویه از سمت عرضه به اجرای سیاست‌های متوازن در هر دو بخش عرضه و تقاضا روی آورده است. افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از جمله برنامه‌هایی است که در راستای اجرایی کردن این سیاست‌ها تدوین شده است. لیکن اجرای این سیاست با انتقادهایی پیرامون علت، ضرورت و همچنین نتایج حاصل از اجرای آن در این بخش و سایر بخش‌های اقتصاد مواجه شده است.

درخصوص علت به‌کارگیری سیاست حمایت از سمت تقاضا، باید در نظر داشت که کاهش قدرت خرید خانوارها و افزایش نرخ اجاره‌نشینی به‌ویژه در دهک‌های پایین و میان درآمدی جامعه، ناشی از تحولات اقتصادی اخیر، حمایت از سمت تقاضا را ضروری می‌کند. باوجود اتکای شدید تامین مالی بخش مسکن به منابع بانکی، در شرایط کنونی با توجه به ذخایر بانک‌ها، خانوارها نمی‌توانند امیدواری زیادی نسبت به تامین هزینه خرید مسکن از محل منابع بانک‌ها داشته باشند. سهم تسهیلات خرید مسکن از قیمت یک واحد مسکونی متوسط موید این مطلب است، به‌طوری که در سال 1393 میزان تسهیلات پرداختی خرید مسکن حدود 12 درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی (مسکن 75 متری) در شهر تهران و حدود 18 درصد در کل نقاط شهری را پوشش داده است.

علاوه بر این، انتشار آمار سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال 1390 و پیشی گرفتن تعداد واحدهای مسکونی موجود در کل کشور (با احتساب آمار خانه‌های خالی) از تعداد خانوارها و همچنین حکایت وجود حدود 6/ 1 میلیون واحد مسکونی خالی، هشدار دیگری به سیاست‌گذاران در راستای لزوم حمایت از سمت تقاضا در بازار مسکن است.

از این‌رو با ارزیابی سیاست‌های پیشین در این بخش و علائم بازار ضرورت توجه به سمت تقاضا، در مرحله نخست با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن متناسب با شرایط مناطق مختلف شهری، به سوی حمایت از متقاضیان مسکن گام برداشته شده است.

می‌توان گفت علاوه بر موارد فوق‌الذکر، اجرای این سیاست‌ دستاوردهایی در ایجاد بسترهای لازم برای سایر برنامه‌های راهبردی در اجرای سیاست‌های متوازن بخش مسکن را در پی خواهد داشت. تعمیق و توسعه بازار رهنی مسکن به عنوان مقدمه و پیش‌نیاز راه‌اندازی بازار رهن ثانویه از شمار این دستاوردها است. همچنین این برنامه مازاد بر تشویق خانوارها به پس‌انداز و نهادسازی پس‌انداز در اقتصاد خانوار، با تبدیل تقاضاهای بالقوه موجود در بازار به تقاضای بالفعل، تسهیل فروش واحدهای مسکونی به ویژه واحدهای نوساز و برگشت سرمایه‌‌های حبس‌شده به چرخه تولید و ساخت و ساز مسکن را میسر می‌سازد که می‌تواند چشم‌انداز روشنی برای سرمایه‌گذاران در بخش مسکن ایجاد کند.

از جمله تمهیدات دولت در راستای کنترل آثار تورمی احتمالی ناشی از تحریک سوی تقاضا، تحدید تسهیلات مسکن و اعطای آن به صورت کنترل شده است تا حتی‌الامکان آثار تورمی احتمالی ناشی از آن تعدیل شود. توجه به این نکته نیز حائز اهمیت است که شرایط کلی حاکم بر بازار مسکن و تعقیب روند گذشته نشان از آن دارد که در هیچ دوره از دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن، تورم شدید ناشی از افزایش تسهیلات خرید مسکن مشاهده نشده است. از طرفی این گام نخست در اجرای سیاست‌های متوازن در این بخش است و علاوه بر حمایت از طرف تقاضا، با تدوین سیاست‌های مناسب جهت بهبود شرایط تولید و عرضه مسکن با ایجاد ظرفیت پاسخگویی به تقاضای به وجود آمده می‌توان آثار تورمی احتمالی در بازار مسکن را کنترل کرد. به هر روی مدنظر قرار دادن اثرات دوگانه اجرای هر نوع سیاست چه در سمت عرضه و چه در سمت تقاضا و تاثیر غیرمستقیم آن بر سمت مقابل، امری ضروری است. آنچه تفاوت اساسی سیاست‌های سوی عرضه و تقاضا را آشکار می‌سازد آثار اولیه متفاوتی است که بر جا می‌گذارند. با این حال در شرایط فعلی دولت اجرای سیاست‌های سوی تقاضا را گامی موثر در بهبود شرایط بازار می‌داند و این به معنای رفع تمامی مشکلات از این ناحیه یا عدم توجه به بخش عرضه نیست.