■ یکسونگری در قانون پیش‌فروش ساختمان

یکسونگری در قانون پیش‌فروش ساختمان

در قانون پیش‌فروش ساختمان که خرداد ۹۳، آیین‌نامه آن به تصویب هیأت وزیران رسید، به نظر می‌رسد روح قانون تماماً به نفع پیش‌خریدار طراحی شده است.

با اینکه حقوق مدنی بر یکی از غنی ترین سوابق تاریخی نهاده شده است لیکن زندگی مدرن امروز سختی و دشواری های ویژه خود را دارد. یکی از مظاهر آن پدیده آپارتمان سازی و فروش آن است و همین امر سبب شد که قانونگذار در سال 1343 به وضع قانون تملک آپارتمان‌ها مبادرت ورزد و امروزه خرید و فروش آپارتمان یکی از اقسام شایع بیع املاک است ولی گاهی موضوع خرید و فروش آپارتمان هایی است که هنوز ساخته نشده است و باید در آینده ساخته شود. «پیش فروش» به معنی وسیع کلمه از پیش فروختن هر کالایی است که فعلاً نزد فروشنده وجود دارد،این کلمه در گذشته به معنای بیع سلف بکار می رفته است و از آن به عنوان عقدی ظالمانه که نتیجه آن، یغمای دسترنج کشاورزان تهدی دست بوده یاد می شود.

با صنعتی‌تر شدن جوامع کم کم تحولاتی در زمینه معنای پیش فروش و قضاوتی که در مورد آن می شد اتفاق افتاده است. اینک پیش فروش به معنای بیع سلف بکار نمی رود بلکه معنای وسیعتری یافته است.

به طوری که می توان از آن به عنوان عقدی که جنبه حمایتی دارد یاد کرد، زیرا این قبیل قرارداد ها دارای مزایایی است که هم به نفع خریداران و هم به نفع فروشندگان است. خریدار با به تأخیر انداختن زمان تحویل کالای مورد نظر قیمت کمتری می پردازد و حتی در اکثر موارد این قیمت در اقساطی چند و معمولاً به فراخور مراحل تولید تقسیط و پرداخت می گردد. عنوان موضوع از جمله مواردی است که در حقوق ما کمتر به آن پرداخته شده است و جا دارد که این موضوع به لحاظ ویژگی خاص و اهمیت اساسی آن مورد بحث و بررسی قرار گیرد.

با مطالعه موارد مندرج در قانون پیش فروش ساختمان که در خرداد ماه سال 93 آیین نامه آن به تصویب هیأت وزیران رسید، به نظر می رسد روح قانون تماماً به نفع پیش خریدار است و از پیش خریدار به نحوی حمایت قانونی شده که سازنده ساختمان های مسکونی که همان انبوه سازان مسکن هستند مورد بی مهری قرار گرفته و حتی از درج واژه مناسب انبوه سازان تولید کننده مسکن یا سازندگان مسکن نیز استفاده نشده و از واژه پیش فروشنده که به نوعی معانی عام دارد استفاده شده است.

در قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 ابهامات و اشکالاتی به نظر می رسید که انتظار می رفت در آئین نامه اجرائی آن تا حدی رفع ابهام و اشکالات مذکور صورت گیرد، لکن متأسفانه علی‌رغم تصویب آئین نامه اجرائی هنوز ابهامات و اشکالات عمده و اساسی به شرح زیر به نظر می رسد که مکاتبات به مبادی ذیربط اظهار گردیده است:

1- در بند 4 ماده 2 و بند 2 ماده 4 قانون به شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد اشاره شده است. همچنین در ماده 22 قانون، شهرداری ها مکلف شده اند هنگام صدور پروانه ساختمان، برای هر واحد شناسنامه فنی مستقل صادر و به متقاضی تسلیم کنند. علی‌رغم وجود ابهامات در اساس شناسنامه فنی، در آئین نامه اجرائی ابلاغی نه تنها این ابهامات رفع نشده بلکه موجب ایجاد اشکالات جدید نیز شده است زیرا در بند (د) از ماده یک آئین نامه اجرائی از شناسنامه فنی صراحتاً شناسنامه فنی و ملکی ساختمان که براساس بند (ز) ماده 21 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب 1374 و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه، تأسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری و ساختمان صادر می شود ملاک قرار گرفته است.

گفتنی است اولاً مرجع صدور شناسنامه فنی و ملکی موضوع بند (ز) ماده 21 با استناد فصل ششم از مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، سازمان نظام مهندسی ساختمان استان ها است، در حالیکه در آئین نامه پیش فروش ساختمان مرجع صدور شناسنامه مزبور شهرداری ها قید شده و ثانیاً به موجب آئین نامه پیش فروش ساختمان، شناسنامه فنی مذکور در ابتدای صدور پروانه ساختمان باید صادر شود در حالیکه شناسنامه فنی و ملکی موضوع بند ز ماده 21 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان از مرحله طراحی ساختمان آغاز و در طی اجرای پروژه، تکمیل و پس از پایان عملیات، صادر می شود.

ثالثاً شناسنامه فنی موضوع قانون پیش فروش ساختمان و آئین نامه اجرائی آن برای هر واحد مستقل است در حالیکه شناسنامه فنی و ملکی موضوع بند ز ماده 21 برای کل ساختمان است نه برای هرواحد.

بنابراین صراحتاً مشخص است که منظور قانون گذار از شناسنامه فنی در قانون پیش فروش همان شناسنامه فنی و ملکی موضوع بند ز ماده 21 قانون نظام مهندسی نمی باشد و در نتیجه بند (دال) ماده یک آئین نامه اجرائی مغایرت قانونی با قانون پیش فروش ساختمان و قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و فصل ششم از مبحث دوم مقررات ملی ساختمان دارد و اساساً به شکل مندرج در آئین نامه قابلیت اجرائی ندارد. به هرحال ضمن ضرورت اصلاح آئین نامه لازم است هنگام تدوین فرم قرارداد های پیش فروش حداقل این تعارض مورد توجه قرار گیرد.

2- در بند 3 ماده4 و ماده9 قانون به بیمه نامه مسئولیت اشاره شده که محتوای آن در حقیقت همان بیمه تضمین کیفیت است که اولاً درحال حاضر بیمه گران فعال در صنعت ساختمان به سختی چنین مسئولیتی را تحت پوشش قرار می دهند و ثانیاً به استناد بندهای 2-4-10و7-1-15 مبحث دوم مقررات ملی ساختمان و ماده 18 آئین نامه موضوع ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، ارائه بیمه نامه تضمین کیفیت ساختمان از وظایف مجری ساختمان است و نه پیش فروشنده.

3- در ماده 10 قانون به تسهیلات اعطایی بانک ها به پیش خریداران اشاره شده در حالیکه بر اساس ضوابط جاری در سیستم بانکی کشور تسهیلات ساخت به پیش فروشنده (سازنده) اعطا می شود نه به خریدار.

4- به استناد مواد 12 و 16 قانون و ماده 11 آئین نامه اجرائی عملاً مجوز تأخیر حداقل 5/2 ماهه در پرداخت هریک از اقساط به پیش خریداران داده شده ولی متقابلاً هیچ جریمه ای درصورت ناوارد بودن ادعای ایشان و این که تأخیرات ناشی از ادعای موضوع ماده 12 به مدت قرارداد اضافه خواهد شد و خسارات ناشی از این ادعا و تأخیر در پرداخت اقساط از ناحیه پیش خریدار پیش بینی نشده است.

5- در ماده 13 قانون اشاره به تکلیف دفترخانه به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار و الزام اداره ثبت اسناد و املاک به تفکیک و افراز ملک پیش فروش شده بنا به تقاضای ذینفع به شرط تأئید مهندس ناظر مبنی بر ایفای تعهدات از ناحیه پیش خریدار شده است. در حالیکه اولاً مهندس ناظر مسئولیت فنی دارد و نه مالی ، ثانیاً صدور سند مالکیت برای هر واحد منوط به ارائه صورتجلسه تفکیکی است و صدور صورتجلسه تفکیکی منوط به صدور پایان کار می باشد و صدور پایان کار پس از اتمام عملیات ساختمانی توسط مهندس ناظر و حصول اطمینان از اجرای عملیات مطابق نقشه های مصوب، ضوابط و مقررات ملی ساختمان و تسویه حساب مالک با شهرداری صورت می گیرد. علیهذا تکلیف های مندرج در ماده 13 قانون غیر اجرائی است.

6- در ماده 16 قانون به پیش فروشنده اجازه داده شده درصورت عدم پرداخت اقساط از ناحیه پیش خریدارحق فسخ قرارداد را داشته باشد ولی نه در قانون و نه در آئین نامه مشخص نشده درصورت فسخ قرارداد از ناحیه پیش فروشنده، تکلیف اسناد آن درصدهایی از واحد مسکونی که قبلاً به نام خریدار تنظیم شده است و در خلاصه معامله و سند مالکیت قید شده چه می شود و چگونه ابطال می گردند؟

7- تعیین تاریخ دقیق تحویل واحد به پیش خریدار و تسویه حساب قطعی با توجه به تأخیرات شرکت های خدمات رسان (آب و فاضلاب- برق- گاز) و تطویل سیر صدور صورتجلسه تفکیکی و صدور سند مالکیت در ادارات ثبت مقدور نمی باشد لذا همانطور که مسئول بودن پیش فروشنده در برابر ادارات و مراجع دولتی و عمومی دیده شده و برای آن جریمه دیرکرد منظور شده باید متقابلاً این مسئولیت دو طرفه باشد و تأخیرات ناشی از عملکرد سازمان های دولتی و عمومی جزء تأخیرات غیرمجاز پیش فروشنده محسوب نشود.

8- در آئین نامه ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و دستورالعمل های صادره تعیین ناظر از طرف سازمان نظام مهندسی صورت می گیرد ولی در بند ح ماده یک آئین نامه مهندس ناظر از طرف مالک یا پیش فروشنده معرفی شود.