5 تاکتیک تامین مالی مسکن
معاونت مسکن برای کارآمدی قدرتمندترین ابزار تامین مالی 4 روش پیشنهاد کرد فرید قدیری: معاونت مسکن و ساختمان وزارت راهوشهرسازی با تشریح میزان اهمیت نظام تامین مالی در بخش مسکن و همچنین نواقص و ایرادات وضع موجود، مسیر اصلاح و توسعه این نظام در ایران را اعلام کرد. نتایج مطالعاتی که دو اقتصاددان برجسته برای نحوه تدوین نقشه راه نظام تامین مالی بخش مسکن انجام دادهاند، نشان می‌دهد: شیوه فعلی تامین مالی مسکن در ایران اگرچه تا حدودی از مدل جهانی «بازار رهن» یا همان پرداخت تسهیلات بلندمدت، تبعیت می‌کند، اما برعکس عمده کشورها، «دارای ابعاد محدود» و عمدتا «بانک‌پایه» است که برای بهبود آن باید در مراحل بالادست پروسه تامین، 4 نوع تحول تاکتیکی اتفاق بیفتد. معاونت مسکن و ساختمان وزارت راهوشهرسازی با تکیه بر این تحقیق و سایر مطالعات کارشناسی، علاوه بر 4 ماموریت مدنظر محققان، ماموریت پنجمی نیز برای اصلاح نظام تامین مالی پیشنهاد کرده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تحقیقاتی که به سفارش معاونت مسکن انجام شده است، نظام تامین مالی را جزء اصلی بخش مسکن معرفی می‌کند که اگر از کارکرد درست برخوردار نباشد، در نقش قید محدودکننده، مانع دسترسی اقشار مختلف به خصوص خانوارهای کم‌درآمد و دهکهای میانی، به مسکن مورد نیازشان خواهد شد. این تحقیق، 4 نوع طبقه‌بندی برای سیستم‌‌‌های تامین مالی مسکن در قالب بازار رهن قائل است که شامل «سپرده‌گذاری»، «بازار اوراق قرضه یا همان رهن ثانویه»، «اوراق بهادارسازی وام‌ها یا همان اوراق مسکن» و «بانک‌ها و صندوق‌های مسکن دولتی» می‌شود. «خرید مسکن» حتی در کشورهای صاحب بالاترین درجه توسعه‌یافتگی، مهم‌ترین و پرهزینه‌ترین اقدام اقتصادی خانوارها به حساب می‌آید و برای تامین هزینه سنگین آن، از مدل‌های مالی بلندمدت –وام رهنی- استفاده می‌شود. در این میان، کشورهای با درآمد بالا، تقریبا از تمام نوآوری‌های تامین مالی رهنی (به‌کارگیری رهن ثانویه و صندوق‌ها علاوه بر وام بانکی) بهره گرفته‌اند و در برخی دیگر از کشورها نیز برای ایجاد دسترسی به مسکن، از دو روش متفاوت شامل «پرداخت یارانه‌ها» و «خانه‌سازی‌های دولتی» استفاده شده است که البته این دو، جزو تجربه‌های ناپایدار و غیرموثر محسوب می‌شود. به این ترتیب، با توجه به ویژگی‌های خاص و متمایز بخش مسکن که مهم‌ترین آن «عدم تناسب هزینه تامین مسکن با توان اقتصادی خانوارها» و مولفه بعدی به خصوص در ایران شامل «نابرابری بین میزان رشد قیمت مسکن و میزان افزایش درآمد افراد» است، شرایط ایجاب می‌کند همانند خیلی از کشورها، به شکل گسترده و صحیح، از «بازار رهن» برای تامین مالی بخش مسکن استفاده شود.تا هزینه خرید از طریق تسهیلات بلندمدت برای متقاضیان پوشش داده شود. در سیستم سنتی تامین مالی مسکن در ایران، اگر چه بازار رهن در غیاب سایر روش‌های نوین، نقش محوری را بازی می‌کند اما در مقایسه با بازارهای رهن در جهان، سه اشکال اساسی دارد. اشکال اول، به ابعاد این بازار برمی‌گردد که جزو کوچک‌ترین نظام تامین مالی مسکن در دنیا است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در این تحقیق اشاره‌ای به ابعاد محدود بازار رهن در ایران نشده است، اما مطالعات مبسوطی به ترتیب توسط عباس آخوندی وزیر راهوشهرسازی، محمدهاشم بت‌شکن مدیرعامل بانک مسکن و تیمور رحمانی صاحب‌نظر اقتصادی انجام شده که نشان می‌دهد وسعت بازار تسهیلات رهنی در بخش مسکن در ایران به اندازه کمتر از یک درصد تولید ناخالص داخلی کشور است در حالی که این نسبت در کشورهای توسعه‌یافته به طور متوسط معادل 40درصد و کشورهای در حال توسعه نیز بین 10 تا 40 درصد برآورد می‌شود. اشکال دوم بازار رهن، نسبت پایین وام به قیمت مسکن و اشکال سوم نیز اتکا به تسهیلات بانکی و بازار غیررسمی وام به دلیل ممنوعیت پرداخت وام خرید در سایر بانک‌ها است. تاکتیک اول: مهار تورم براساس مطالعاتی که دو اقتصاددان برای تدوین نقشه راه تامین مالی مسکن در ایران انجام دادهاند، اصلاح و توسعه «بازار رهن» نیازمند تحقق 4 ماموریت تاکتیکی از جانب مجموعه دولت، سیاست‌گذار پولی و متولیان بخش مسکن است. اولین اقدام در مسیر تقویت بازار تسهیلات رهنی مسکن، مهار «تورم مزمن» با هدف ایجاد «ثبات» در اقتصاد کلان است. ماهیت بازار رهن که در آن، تسهیلات در دوره بلندمدت به متقاضیان پرداخت می‌شود، شرایط پایداری نسبی متغیرهای اقتصادی را می‌طلبد؛ ضمن اینکه ماهیت هر نوع قرارداد مالی بلندمدت از جمله تسهیلات مسکن، به گونه‌ای است که شاخص «تورم» باعث اختلال در آن شده و ریسک پرداخت را برای وام‌دهنده‌ها افزایش می‌دهد. با وجود تورم مزمن، در عمل امکان به‌کارگیری ابزارهای نوین رهنی همچون بازار رهن ثانویه سلب می‌شود، چرا که تورم، سود واقعی وام‌های بلندمدت را برای وام‌دهنده یا دارنده اوراق به پشتوانه وام، کاهش می‌دهد و از جذابیت سرمایه‌گذاری موسسات مالی در بازار رهن ثانویه تسهیلات مسکن می‌کاهد. راه موقتی برای تورم در گزارشی که معاونت مسکن و ساختمان وزارت راهوشهرسازی درباره خلاصه نتایج این تحقیق منتشر کرده است، طرح اصلاح و توسعه نظام تامین مالی مسکن از مسیر اقتصادهای متورم دنیا به سیاست‌گذاران کشور پیشنهاد شده است. با توجه به موانعی که «تورم مزمن» در بازار رهن و سایر ابزارهای نوین تامین مالی مسکن به‌وجود می‌آورد و همچنین با توجه به زمان‌دار بودن کنترل تورم، مطابق تجربه کشورهای درگیر این چالش، می‌توان در سالهای اولیه مهار تورم، از وام‌های رهنی کوتاه‌مدت (به‌طور مثال 10 ساله) با LTV پایین (نسبت پایین وام به قیمت) استفاده کرد. در این میان، میزان وام باید براساس توان بازپرداخت وام‌گیرنده‌ها در دهکهای مختلف، تعیین شود. تاکتیک دوم: نوسان‌گیری از قیمت مسکن در قالب نقشه راه تامین مالی مسکن، دومین ماموریت برای اصلاح بازار رهن باید در بخش مسکن و با هدف «حذف اختلال و نوسان از قیمت» انجام شود، به طوری که با مهار نوسانات شدید قیمت مسکن، جلوی تضعیف سالانه قدرت وام گرفته شود تا همواره میزان اثرگذاری تسهیلات بر توان خریداران مسکن در سطح مطلوب محفوظ بماند. تاکتیک سوم: رفع مقررات مزاحم معاونت مسکن از نتایج مطالعاتی که مسعود نیلی و حسن درگاهی در اواخر دهه 80 برای نقشه راه توسعه نظام تامین مالی مسکن در ایران انجام دادهاند، سومین ماموریت تاکتیکی در مسیر توسعه تامین مالی بخش مسکن را «رفع مقررات مالی مزاحم» معرفی می‌کند. از جمله مقرراتی که باعث ایجاد ناکارآیی در بازار تامین مالی می‌شود شامل مقررات حاکم بر تعیین نرخ سود بانکی و مقررات مربوط به ممنوعیت ورود موسسات مالی و بانک‌ها برای ارائه تسهیلات خرید مسکن است، به طوری که درباره نرخ سود، مطابق تاریخ بانکداری ایران، تعیین دستوری آن براساس مصالح کوتاه‌مدت سیاست‌گذار باعث شده در هیچ زمان نرخ سود، به عنوان نرخ تعادلی بازار نباشد و درباره اثر ممنوعیت فعالیت بانک‌ها در بخش مسکن نیز روند سرمایه‌گذاری مولد در این بخش دچار چالش شده است. تاکید بر رهن ثانویه این تحقیق همچنین بر ایجاد بازار رهن ثانویه برای توسعه بازار رهن تاکید کرده است. در بازار رهن ثانویه، یک نهاد اعتباری وارد بخش مسکن می‌شود و به اندازه وام‌هایی که بانک‌ها به متقاضیان مسکن پرداخت کرده‌اند، به پشتوانه املاک در رهن بانک، اوراق قرضه منتشر می‌کند. با فروش این اوراق، تسهیلاتی که قرار بوده در بلندمدت به بانک بازپرداخت شود، به صورت یکجا در اختیار بانک قرار می‌گیرد و به این ترتیب منابع جدیدی برای پرداخت تسهیلات به سایر متقاضیان مسکن فراهم می‌شود. دارندگان اوراق نیز حداقل به اندازه سود تسهیلات، در این بازار سود می‌کنند. تاکتیک پنجم: تبدیل بانک مسکن به بانک توسعهای به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، معاونت مسکن و ساختمان وزارت راهوشهرسازی علاوه بر 4 ماموریتی که محققان برای اصلاح وضع موجود تامین مالی مسکن خواستار انجام آن شده‌اند، یک تاکتیک اضافه نیز در این مسیر پیشنهاد کرده است. این معاونت، معتقد است: عملکرد بانک مسکن در بخش مسکن باید با الگوی «بانک توسعهای» هماهنگ و منطبق شود. بانک‌های توسعهای، در نقش عامل انتقال‌دهنده سیاست‌های دولت به بخش مربوط، اصلی‌ترین فعالیت‌شان بر تامین منابع نسبتا ارزان قیمت برای اجرا و تحقق برنامه‌های بخش است. معاونت مسکن تاکید می‌کند: در بخش مسکن نیز با توجه به ماهیت آن، بانک توسعهای، قدرتمندترین ابزار در اختیار برنامه‌ریزان است و برای ماموریت مربوط به تقویت جایگاه توسعهای بانک مسکن، مجموعه‌ای از راهکارها شامل «کاهش نرخ سپرده قانونی بانک مسکن نزد بانک مرکزی»، «حمایت دولت از بانک در قالب جبران مابه‌التفاوت نرخ سود تسهیلات به شکل وجوه اداره شده از محل بودجه عمومی»، «معافیت مالیاتی بانک» و «افزایش سرمایه بانک مسکن» به اجرا دربیاید. معاونت مسکن در عین حال به 7 اقدامی که بانک مرکزی در سالهای 92 و 93 در حوزه تامین مالی مسکن انجام داده اشاره کرده است که اهتمام برای ایجاد بازار رهن ثانویه و افزایش وام نوسازی از جمله آنهاست.
|
